Рано или поздно каждый из нас сталкивается с необходимостью решения вопроса об улучшении своих жилищных условий. Поиск вариантов приводит потенциального покупателя к необходимости, прежде всего, принять решение о том, на каком рынке жилья (первичном или вторичном) будет осуществляться поиск. Иными словами покупатель должен принять решение о поиске уже существующей квартиры с характеристиками, отвечающими его запросам, либо о долевом участии в строительстве еще не существующей квартиры.
При этом каждый из рынков жилья (как первичный, так и вторичный) обладает достоинствами и недостатками, выявлению которых хотелось бы уделить внимание.
Итак, принято решение о приобретении квартиры на рынке вторичного жилья, т.е. уже существующей квартиры в принятом в эксплуатацию доме. Несомненными достоинствами рынка вторичного жилья являются:
1) Возможность непосредственного восприятия месторасположения и внутренней планировки квартиры.
Очевидно, это является одной из самых существенных составляющих процесса подбора квартиры. Именно месторасположение и планировка во многом предопределяют ответ на вопрос, станет ли приобретение этой квартиры реальным улучшением жилищных условий покупателя. Следует также отметить, что несомненным достоинством является и возможность приобретения квартиры в историческом центре Санкт-Петербурга, так как новое строительство в центре Санкт-Петербурга является скорее исключением, чем правилом.
2) Готовность к проживанию.
Несомненно, говорить об этом следует с оговоркой о том, что под готовностью к проживанию следует понимать наличие обеспечения коммунальными услугами и существование исторически сложившейся инфраструктуры. Готовность к проживанию также означает отсутствие в большинстве случаев необходимости в проведении серьезных ремонтных работ.
3) Краткие сроки оформления.
Основную часть времени при оформлении покупки квартиры занимает, как правило, “подготовка сделки”, т.е. сбор необходимых документов. При наличии собранного полного пакета документов сроки оформления незначительны (так в Санкт-Петербурге, в соответствии с инструкцией “О порядке взимания и размерах платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах в Санкт-Петербурге, сроках государственной регистрации прав и предоставления информации”, утвержденной приказом ГУЮ ГБР от 11.03.2004 №33-п, минимальный срок государственной регистрации перехода права собственности на квартиру составляет 3 рабочих дня).
В то же время рынок вторичного жилья не является идеальным механизмом реализации планов по улучшению жилищных условий и обладает целым рядом недостатков:
1) Жесткие условия оплаты.
Единовременно выплатить несколько десятков, а иногда и сотен тысяч долларов без ущерба для собственного бюджета может далеко не каждый.
Абсолютное большинство сделок по приобретению квартир на вторичном рынке жилья предусматривают необходимость выплаты покупателем в момент регистрации перехода права собственности полной стоимости квартиры в долларах США, для чего используется схема расчетов через банковскую ячейку. Не останавливаясь подробно на прописной истине о риске расхождений между реальной ценой квартиры и ценой, указанной в договоре (зачастую, в качестве таковой указана инвентаризационная стоимость по данным проектно-инвентаризационного бюро), отметим, что это еще усугубляется необходимостью перемещения по городу с крупной суммой наличных денег, что весьма небезопасно. Несомненно, более цивилизованным и безопасным является безналичный способ расчетов через банки, однако его использование обусловлено необходимостью заключения сделки по приобретению квартиры по реальной цене, что в свою очередь порождает проблему уплаты подоходного налога участниками сделки.
2) Юридическая чистота сделки.
Чем дольше существует квартира, тем больше возникает лиц, которые обладают либо обладали какими-либо правами (правом собственности, правом проживания и т.п.) в отношении квартиры или какой-либо ее части.
Не вдаваясь в юридические тонкости, хотелось бы обратить внимание, что в соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть подан в течение 10 лет с момента ее совершения. Это значит, что не следует ограничиваться при проверке юридической чистоты сделки простым прочтением документов по последней продаже квартиры – необходимо получить максимально полную информацию обо всех сделках с квартирой и соблюдении порядка снятия с учета по месту жительства всех жильцов, когда-либо проживавших в квартире.
Особо хотелось бы обратить внимание, что простое наличие зарегистрированного права собственности на квартиру является гарантией прав покупателя на квартиру только до того момента, пока эта регистрация не будет оспорена по иску лицом, чьи права были ранее нарушены. Таким образом, проверка юридической чистоты сделки должна заключаться именно в получении максимального объема информации о круге возможных заинтересованных лиц, когда-либо имевших право проживания в квартире.
3) Планировка квартиры.
Внимательный читатель, вероятно, уже обратил внимание, что ранее эти же характеристики мы называли достоинствами рынка вторичного жилья. Однако достоинства в ряде случаев становятся обременительными ограничениями, препятствующими реализации замыслов.
В соответствии с действующим законодательством перепланировка квартиры осуществляется только на основании проекта с его обязательным согласованием в целом ряде компетентных органов. На практике это означает, что покупатель ограничен в реализации своих планов по благоустройству приобретенного жилья необходимостью предварительного согласования всех перепланировок в квартире. Согласование перепланировки не относится к числу дешевых процедур, а самое главное сроки такого согласования носят весьма длительный характер.
Несомненно, существуют иные достоинства и недостатки рынка вторичного жилья, однако они, как правило, носят частный характер, т.е. характерны для конкретной квартиры.
Если же рынок вторичного жилья потенциального покупателя не удовлетворяет, то ему прямая дорога к застройщикам заключать договор долевого участия в строительстве.
Рынок первичного жилья привлекает потенциального покупателя (инвестора) целым рядом условий:
1) Возможность рассрочки платежа.
Каждый инвестор, оценивая свои финансовые возможности, в состоянии подобрать себе застройщика, предлагающего удовлетворяющие его условия оплаты в рассрочку.
2) Отсутствие износа инфраструктуры.
Как и всякое новое строительство, любое вновь созданное жилое помещение характеризуется использованием достижений современной техники при обеспечении коммунального обслуживания дома. Стеклопакеты на окнах, новые системы отопления и водоснабжения и т.п. – все это, несомненно, выводит понятие благоустроенности на качественно новый уровень.
3) Самостоятельное формирование дизайна квартиры.
В большинстве случаев застройщик передает инвестору квартиру в состоянии “под чистовую отделку”, что дает возможность инвестору реализовать свои дизайнерские способности при отделке квартиры в каждой мелочи, создав единый, неповторимый стиль своей квартиры.
В дополнение следует отметить, что многие застройщики идут на встречу инвесторам и за незначительную доплату вносят по их просьбе изменения в проектную документацию на дом в части квартиры инвестора, что позволяет получить желаемую эксклюзивную планировку квартиры без необходимости ее последующего согласования.
4) Большой выбор объектов для инвестиций.
В настоящее время жилищное строительство переживает период интенсивного развития, и количество предлагаемых объектов дает возможность инвестору подобрать именно тот вариант, который его удовлетворяет.
При всех своих достоинствах заключение договора долевого участия в строительстве и использование возможностей рынка первичного жилья сопряжено с целым рядом рисков:
1) Длительные сроки строительства.
Каждый инвестор должен осознавать, что заключение договора долевого участия в строительстве не влечет мгновенного приобретения квартиры и возможности ее эксплуатации. Строительство, сдача дома в эксплуатацию, получение квартиры от застройщика, государственная регистрация права собственности и отделка квартиры – вот минимальный перечень этапов, которые определяют срок возможности беспрепятственной эксплуатации квартиры.
2) Рост цен и инфляция.
Есть ли необходимость объяснять кому-либо из жителей России, что длительность сроков пропорционально увеличивает риски изменения ценообразования строительства? Пожалуй, нет. Одним из способов снижения, но не устранения в полном объеме, этого риска является установление в договоре долевого участия в строительстве твердой цены за квадратный метр строящейся квартиры, не подлежащей изменению.
3) Юридическая чистота сделки.
На этот риск инвестору следует обратить особое внимание: во всех случаях следует рассматривать только тех застройщиков, которые обладают правами на осуществление строительства(реконструкции), однозначно вытекающими из предоставляемых застройщиками документов. Следует быть крайне внимательным к каждой мелочи вплоть до организационно-правовой формы, адреса, ИНН, ОГРН застройщика. Судебная практика уже знает целый ряд примеров афер с использованием организаций-двойников. В качестве рекомендации отметим, что инвестору следует тщательно взвесить свою возможность самостоятельно разобраться во всех документах застройщика и нюансов договора долевого участия в строительстве.
4) Сложность и длительность оформления.
Заключение договора долевого участия в строительстве предопределяет взаимоотношения инвестора с застройщиком на многие месяцы вперед. Однако заключением договора не исчерпывается порядок юридического оформления прав инвестора: в последующем подлежит составлению акт приема-передачи построенной квартиры, акт о взаиморасчетах, подлежит оформлению технический паспорт на квартиру, и в завершение – государственная регистрация права собственности инвестора.
5) Месторасположение.
Большинство новостроек расположено вдали от исторического центра города, и, несмотря на свою транспортную доступность, зачастую, оказывается малоинтересным для покупателя, стремящегося поселиться поближе к центру. Впрочем, в историческом центре осуществляется целый ряд проектов по реконструкции жилых зданий, что дает возможность покупателю подобрать подходящий ему вариант.
Из вышеприведенного анализа можно сделать однозначный вывод о том, что не существует какого-либо идеального способа решения проблемы улучшения жилищных условий, своеобразной панацеи квартирного вопроса. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, что дает возможность каждому потенциальному покупателю квартиры выбрать наиболее приемлемый для него путь и следовать ему.
Заместитель генерального директора
юридической фирмы “Адвокат ФРЕММ”
Д.С.Некрестьянов