Изучать документы, быть внимательным
Около 20% сделок на первичном рынке недвижимости являются сделками по купле–продаже с использованием механизмов переуступки прав. Эксперты говорят об относительной безопасности подобных сделок, но отмечают, что риск есть всегда.
По данным агентства АРИН, люди нечасто перепродают квартиры на этапе строительства. "В целом же по рынку это около 20% всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках. На старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта и роста цен на квадратные метры", — рассказал председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
Риск при сделках по переуступке прав существует, но, в принципе, он немногим отличается от обычных сделок при покупке недвижимости. Всегда, когда создается определенная цепочка, есть вероятность осложнений. Ее необходимо проверить полностью. При этом риелтору это сделать сложнее, чем юристу, так как у первого не всегда есть специфические знания.
Относительные риски
Переуступка бывает двух видов — переуступка по договору паевого взноса и по договору долевого участия. Никаких особых, специфических рисков эта форма сделок не несет.
Старший юрист "Адвокат ФРЕММ" Александра Дегтярева отметила, что если на каком–то этапе было лицо, которое не имело права отчуждать права или сделало это с нарушениями, то могут возникнуть трудности. "Покупатель должен убедиться в добросовестности застройщика, так как продавец не несет никакой ответственности за действия девелопера. Поэтому следует запрашивать все актуальные документы по строительству, чтобы быть уверенным в надежности строительной компании", — подчеркнула Александра Дегтярева.
В свою очередь, управляющий партнер Центра развития рынка недвижимости Владимир Горбунов пояснил, что если речь идет о переуступке по договору долевого участия, то покупателю грозит довольно долгое оформление документов в Росреестре. Задержки могут достигать 4 месяцев. Кроме того, покупатель должен крайне внимательно отнестись к выбору застройщика, так как, если он окажется недобросовестным, могут возникнуть дополнительные проблемы. Дело в том, что застройщик согласовывает переуступку. Если он будет нечестен, то документы могут быть подделаны и прочее. Однако подобные ситуации возникают крайне редко.
Также надо убедиться, что в договоре долевого участия нет условий, по которым переуступка запрещена. Поэтому, как и во всех других случаях, необходимо внимательно читать все документы. "В целом переуступка — вполне рабочая схема. С принятием ФЗ–214 покупатель стал более защищен", — убеждена Александра Дегтярева.
Подводные камни
Владимир Горбунов подчеркнул, что на рынке недвижимости есть мошенники, от встречи с которыми никто не застрахован, поэтому необходимо досконально изучать все документы и быть крайне внимательным.
Многих страшат подводные камни процедуры переоформления прав долевого участия. Из ключевого, чтобы не быть обманутым, необходимо помнить, что соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации договора переуступки прав и до этих пор никакие расчеты между продавцом и покупателем производиться не должны.
"Многие хотят получить деньги не по факту регистрации, а по факту подписания договора. Так как это процедура не быстрая, занимает более месяца.
И здесь можно оказаться в ситуации, когда деньги продавцу квартиры ты заплатил, а договор не зарегистрирован. Обязанность риелтора — разъяснить клиенту, что он делает большую ошибку, соглашаясь платить по счетам до регистрации договора", — рассказал Андрей Тетыш.
Он также отметил, что человеку, покупающему квартиру по переуступке, важно понимать, что продавец не отвечает за исполнение обязательств застройщиком. Продавец не несет ответственности за риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком.
"Так, если сдача дома затягивается, то покупатель квартиры по переуступке идет в суд с другими дольщиками, а не к человеку, который ему эту квартиру продал", — резюмировал Андрей Тетыш.
Что же касается плюсов, то к ним можно отнести скидки, которые предоставляет продавец, таким образом, покупатель может немного сэкономить при приобретении квартиры.
Справка
Договор переуступки прав требования, или иначе — цессии, в общем виде регулируется статьями 382–390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ–214 "Об участии в долевом строительстве…". Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя — с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.
У покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, договора долевого участия, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.
Из личного опыта
Я покупала квартиру по переуступке у ЦДС. Этот механизм выбрала потому, что квартира по переуступке стоила мне заметно меньше, чем напрямую у застройщика.
Однако подводными камнями для меня стали дополнительные траты — взнос за членство в ТСЖ, оплата за оформление документов и прочее. Если бы я брала жилье в ипотеку, то эти затраты стали бы настоящим испытанием.
Покупателю обязательно стоит помнить о том, что сам процесс переуступки также платный — в разных случаях стоимость может варьироваться.
В среднем цена переуступки составляет около 100 тыс. рублей, это сумма сверх стоимости самой квартиры.
Что же касается в целом оформления сделки, то оно прошло довольно быстро и обошлось без подвохов. Во многом это объяснялось тем, что дом был уже сдан.
Ирина Ананина
"Деловой Петербург", приложение "Где жить?" от 24.06.2015