Как избежать трудностей при сделке по продаже коммерческой недвижимости

 

Коммерческая недвижимость – это, по сути, любая нежилая недвижимость, которую можно использовать для развития того или иного бизнеса. К ней относятся как отдельно стоящие здания, так и встроенные помещения. По своему назначению объекты могут быть совершенно различными: офисные помещения, рестораны, склады, магазины и так далее.

 

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге еще не вернулся по своему объему на докризисный уровень, несмотря на то, что в этот период много новых объектов было приобретено у государства субъектами малого и среднего бизнеса. Вероятно, это связано с тем, что собственники предпочитают не рисковать и сохранять имеющиеся у них активы, получая регулярный доход с арендаторов. Однако, в любом случае, такие сделки совершаются, и следует помнить о трудностях, с которыми могут столкнуться как продавцы, так и покупатели таких объектов.

 

Для продавца и покупателя цели заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости не просто различаются, а прямо противоположны. Если продавец прежде всего желает продать недвижимость по наиболее выгодной цене с минимальными дополнительными затратами для себя, то покупатель, напротив, хочет, чтобы приобретаемое помещение обошлось ему как можно дешевле, было надлежащим образом зарегистрировало и соответствовало всем требованиям закона.

 

Исходя и этих целей, можно назвать следующие проблемы каждой из сторон.

 

Продажа объекта коммерческой недвижимости, как правило, начинается с его рекламы с целью привлечения как можно большего числа потенциальных покупателей. Для этого рекомендуется размещать информацию о нем в большом количестве информационных источников, которые популярны среди тех, кого может данный объект заинтересовать.

Сам объект недвижимости следует показывать в наиболее выгодном счете, например, сделать несколько удачных фотографий. Местоположение в районе города, наличие зеленых зон, паркинга или удобной парковки способно заметно повысить привлекательность данного объекта в глазах потенциального покупателя. Конечно, обо всех этих достоинствах нужно указать в объявлении. Если объект расположен в зоне, где отсутствуют указанные выше преимущества, то продавцу нужно учесть этот момент и верно определить круг покупателей, а значит и площади для размещения рекламы, которым отдаленность от центра города и  отсутствие большого количества мест видятся привлекательными.

Следующей трудностью на пути продажи недвижимости выступает собственно то, ради чего и затевается продажа недвижимости – цена объекта. Продавцы очень боятся прогадать на сделке и нередко завышают цену, что в ряде случаев отпугивает разумного покупателя. Чтобы этого избежать, стоит провести независимую оценку, основанную на объективных критериях. Даже если стоимость объекта коммерческой недвижимости покажется покупателю завышенной, расчеты и доводы независимого эксперта помогут ему пересмотреть собственную оценку.

Однако обращение к эксперту представляется идеальным, но, к сожалению, практически не встречается на практике. Поэтому в любом случае следует самостоятельно соотнести стоимость объекта с аналогичными, а также определять цену исходя из окупаемости помещения. Как правило, покупка объекта недвижимости должна окупаться за 8-9 лет, иначе он просто не будет выглядеть привлекательно для покупателя.

Кроме того, следует особо отметить, что в соответствии с требованиями налогового законодательства продавец обязан будет уплатить налог на прибыль.

С развитием рынка недвижимости покупателю становятся все более аккуратными при приобретении недвижимости, предпочитая проверять техническое и юридическое соответствие объекта действующему законодательству. И в настоящее время это становиться заботой продавца: необходимо правильно оформить все необходимые документы на объект недвижимости.

Так, в соответствии с законом права на объект должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Рекомендуется снять все обременения в отношении объекта,  также должны отсутствовать любые правопритязания и судебные споры.  

Покупатели обращают внимание на соответствие объекта технической документации. Поэтому если на объекте имели место несогласованная перепланировка или переустройство, продавцу до продажи объекта следует также получить  все необходимые согласования.

В последнее время  разумные покупатели интересуются наличием надлежащим образом оформленных договоров на коммунальное обслуживание объекта. Наиболее актуальными являются вопросы обеспечения объекта электроэнергией. В связи с изменениями в регулировании отношений по электроснабжению в Санкт-Петербурге, пользование электроэнергией в отсутствие договора оплачивается по повышенным тарифам как безучетное потребление. Для покупателя отсутствие надлежащим образом оформленного договора будет означать необходимость оплаты дополнительных десятков, а иногда и сотен тысяч рублей за электроэнергию. Поэтому продавцу стоит позаботиться о надлежащем оформлении договоров на обслуживание объекта. Продажа недвижимости, обеспеченной всеми необходимыми коммунальными услугами, бесспорно, повысит его привлекательность для покупателя и будет хорошим основанием повышения цены.

Таким образом, продавец, желающий выгодно и без проблем продать свою недвижимость должен позаботиться о его грамотно организованной рекламе, юридической и технической "чистоте" объекта, а также не только обеспечением его коммунальными услугами, но и надлежащим таких оформлением отношений.

Разумеется, все аспекты, которые описаны выше для продавца объекта недвижимости, следует учитывать покупателю при заключении сделки, разумеется, с точки зрения его собственных интересов. В связи с этим рассмотрим дополнительные трудности, которые могут возникнуть у покупателя.

Покупателю выгодно купить объект дешевле. Тем более, что в дальнейшем исходя из цены сделки будет определяться налог на имущество, который для юридических лиц может быть существенным. Поэтому всегда есть соблазн не оплачивать всю цену официально, а честь денег передать иным образом. Эта схема привлекательна и для продавца, который также уменьшит свои налоги. Однако следует помнить, что в таком случае при признании сделки недействительной или ее расторжении, вернуть уплаченную сумму покупателю будет весьма затруднительно.

Поэтому рекомендуется оплачивать всю цену объекта официально, однако просчитывать возможные налоговые последствия.

Также покупателю рекомендуется заранее обговаривать с продавцом порядок передачи денежных средств. В частности, не следует передавать всю сумму сразу, лучше дождаться государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Данная проблема касается покупателей встроенных помещений, прежде всего в многоквартирных домах. Покупателю перед покупкой недвижимости рекомендуется выяснить ситуацию с управлением в том здании, многоквартирном доме, где они планируют приобрести недвижимость. Управляющие компании, в том числе ТСЖ, собственники помещений  активно влияют на жизнь многоквартирного дома, в том числе участвуют в формировании тарифов на предоставляемые коммунальные услуги. Поэтому неплохо было бы узнать отношение жильцов к размещению в их доме, например, магазина,  ресторана или отеля, ведь в случае противодействия управляющей компании или собственников помещений использование помещения будет затруднено.

Покупателю также стоит обратить внимание на оформление отношений на землю,  поскольку земельный участок может быть предоставлен, например, на праве аренды, что, соответственно, потребует переоформления отношений, а также дополнительных затрат. В случае, если земля принадлежит продавцу на праве собственности, то в отношении нее также следует проверять соответствие документов и отсутствие обременений.

Следовательно, покупателю, который собирается приобрести объект недвижимости рекомендуется подойти к выбору объекта с максимальной аккуратностью, имея ввиду не только выгодную цену, но и иные характеристики объекта недвижимости, которые позволят использовать его в соответствии с желаемым назначением.

Но помимо сложного процесса рекламы и поиска недвижимости, подготовки объекта к продаже, этапа согласования цены и иных условий, существует сложность надлежащего юридического оформления отношений купли-продажи недвижимости. Юридическое оформление договора является крайне важным, потому что все усилия и согласования сторон могут оказаться напрасными из-за ошибок, допущенных при подписании договора, передаче недвижимости или регистрации прав. Поэтому последний совет касается и продавцов, и покупателей -  следует обращаться за квалифицированной юридической помощью при заключении договора,  чтобы избежать проблем и длительных судебных процессов в будущем.