Гость программы «Де-юре» - юрист Владимир Мечтаев, генеральный директор юридической фирмы «Адвокат ФРЕММ».
Тема сегодняшнего разговора –«Выкуп помещений малым и средним бизнесом». Речь пойдет о том, можно ли выкупить помещение , которое ваша компания арендует у городских и муниципальных властей.
Как и у кого возникает возможность выкупа арендуемого помещения? Как регулируются эти отношения?
Федеральный закон №159-ФЗ принят с целью урегулировать отношения, возникающие в связи с приватизацией недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в силу 5 августа 2008 г). На основании данного закона МП, в случае продажи арендуемого ими имущества из гос. собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу закона
2) отсутствует задолженность по арендной плате на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади;
4) арендуемое имущество не включено в перечень гос.имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МП.
Несмотря на то, что закон вступил в силу более двух лет назад, многие до сих пор не ознакомились с «законом о выкупе», не уточнили свои возможности и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса.
Каков срок действия этого закона?
Закон вступил в силу 5 августа 2008г., возможность подать заявление на выкуп имущества появилось у МП с 1 января 2009г. Первоначально был установлен крайний срок подачи заявлений до 1 июля 2010 года. Как обычно в подобных случаях, выяснилось, что срок нереально мал, и его продлили. Пока до 1 июля 2013 года.
Кто же является субъектом малого и среднего предпринимательства и нужно ли это доказывать при подаче заявления на выкуп?
Понятие субъект малого и среднего бизнеса содержится ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства". Указанный Федеральный закон относит к субъектам малого и среднего предпринимательства, следующие юридические лица, а также физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица:
1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать 25% (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 25%;
2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
а) от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий;
б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;
3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Предельные значения установлены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 556 "О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства". Предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год без учета налога на добавленную стоимость для следующих категорий субъектов малого и среднего предпринимательства:
- микропредприятия - 60 млн. рублей;
- малые предприятия - 400 млн. рублей;
- средние предприятия - 1000 млн. рублей.
В соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства" категория малого и среднего предпринимательства может меняться только в том случае, если указанные выше требования не соответствуют закону в течение двух предшествующих лет подряд. На основании п. 2 указанной статьи (вступающей в силу 1 января 2010 г.) мониторинг субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляется один раз в пять лет.
НКО не являются субъектами малого предпринимательства и права преимущественного выкупа не имеют.
Исходя из положений Закона, при подаче заявления о выкупе предприниматель обязан подать только одно заявление, приложения каких-либо иных документов не требуется. (В СПб сведения о статусе заявителя предоставляется налоговой службой и ГосКомСтатом по запросу КУГИ). Вместе с тем, если предприниматель предполагает возможность затруднений у госоргана в определении статуса заявителя (например, если происходили изменения в составе участников, что как указано выше влияет на статус заявителя), то следует не ожидая отказа, самостоятельно представить документы подтверждающие свою принадлежность к малому бизнесу.
Можно ли выкупить помещения при наличии небольшой задолженности, а также в случае несвоевременных платежей в течение всего срока договора аренды?
В первоначальной редакции «закона о выкупе» содержалась норма о том, что право на выкуп появляется, если «арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом в течение 3- х лет до вступления закона в силу». Затем эту норму существенно смягчили, и теперь достаточно не иметь задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права.
Как определяется цена выкупа? Можно ли её оспаривать? Как платить в рассрочку: срок рассрочки, проценты.
КУГИ обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления о выкупе. Указанный Закон подробно регулирует основания проведения оценки (ст. 9), порядок проведения оценки имущества, требования к объектам оценки (ст. 5) и требования к результату оценки - отчету.
Отчет об оценке можно оспаривать в судебном порядке.
Перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала неожиданностью.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки (в СПб – до двух лет) принадлежит субъекту МП. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.
В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
Можно ли отказаться от приобретения помещения после подачи заявления на выкуп, и какие последствия такого отказа?
После подачи заявления процесс становится необратимым. В случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги.
Каковы отличия порядка выкупа помещений в Санкт-Петербурге от Ленинградской области?
В СПб
Предельное значение площади арендуемого имущества –500 кв. м. рассрочка –не может быть более чем два года.
Есть доп.ограничения (в частности не продаются нежилые помещения имеющие вход с улицы и расположенные на автомобильных дорогах, перечень которых определяется Правительством Санкт-Петербурга; - так называемые магистрали)
в ЛО
максимальный размер площади объекта недвижимого имущества –2500 квадратных метров. максимальный срок рассрочки оплаты –пять лет.
Если помещение внесено в перечень подлежащих исключительно сдаче в аренду для МП и в выкупе отказано, возможно ли такой отказ оспорить?
Право на оспаривание отказа есть. Тем более, что , по мнению Высшего арбитражного суда , «Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).»
Существует четко определенный законом порядок внесения помещений в данный перечень, а также основания, по которым это может быть сделано. Если были допущены нарушения в первом и/или во втором случае, то такой отказ можно оспорить, и в ряде случаев суд помогает восстановить нарушенное право. Однако судебная практика отнюдь не однозначна – есть множество процессов, в которых госорганам удалось доказать свою правоту.