Арбитражный суд Петербурга поставил точку в громком споре за нежилые помещения на ул. Черняховского, 51А. Подвал остался в собственности города, а КУГИ упрочил свои шансы на победу в аналогичных конфликтах.
В течение трех лет аборигены с ул. Черняховского добивались признания прав общей долевой собственности на подвал (109,5 кв.м), в котором расположено инженерное оборудование.
КУГИ собирался сдавать помещение в аренду и в 2008-году оформил его в собственность Петербурга. Но еще раньше жильцы обратились в суд, доказывая, что это технический этаж, который не может использоваться как самостоятельный объект недвижимости. Они выиграли спор в первой инстанции, затем — в третьей.
Однако в декабре 2009-го президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) отменил предыдущие решения и отправил дело на новое рассмотрение, указав, как именно следует трактовать обстоятельства дела.
ВАС пояснил, что выводы экспертизы о наличии в подвале инженерного оборудования не дают оснований считать объект общей собственностью домовладельцев. Нужно выяснять, требуется ли постоянный и открытый доступ к коммуникациям, было ли на момент подачи иска спорное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости, для каких целей использовалось, когда появилось ТСЖ, и т.д.
В этом году дело снова вернулось в петербургский арбитраж. Суд назначил очередную экспертизу с учетом пояснений ВАС и наконец в июле вынес окончательный вердикт по делу. Эксперты пришли к выводу, что еще с 1952 года спорное помещение использовалось как самостоятельный объект, а его назначение не было связано с обслуживанием квартир в доме.
Задолго до создания ТСЖ и приватизации квартир в подвале находились учебные классы, позже — фотолаборатория. Сохранились договоры аренды, подписанные в середине 1980-х главой администрации Смольнинского района. Основываясь на этих доводах, суд отказал в иске, невзирая на то что подвал признан техническим этажом.
«В своем решении судья ссылается на постановление президиума ВАС по схожему делу в Казани. В нем говорится, что правовой статус помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если на тот момент встройки использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности на них не возникло», — поясняет Алексей Вьюрков, заместитель начальника юридического отдела ГУИОН.
После заседания президиума ВАС по нынешнему делу петербургские ТСЖ проигрывают один спор за другим. Не так давно суд отказал в аналогичных исках ТСЖ «Кронверкский 31» и ТСЖ «Большая Морская-46», потерпели фиаско обитатели дома на Миллионной, 12, где завершается строительство мансарды. «После постановления ВАС жильцам стало гораздо сложнее отстаивать свои права», — призналась Мария Курмаева, юрист, представляющий интересы ТСЖ «Кронверкский 31».
Десятки дел по-прежнему находятся в стадии рассмотрения. «Теперь можно предположить, что они будут разрешены в пользу города», — уверен Алексей Вьюрков.
«Проблема в том, что ТСЖ слишком буквально воспринимают содержание 36-й статьи Жилищного кодекса, полагая, что любой подвал и чердак — это общая собственность домовладельцев, — отмечает Владислав Шестаков, ведущий специалист юридической компании «Адвокат ФРЕММ». — ВАС же поставил во главу угла назначение помещения и возможность его самостоятельного использования. Не последнюю роль в этом сыграло желание сохранить стабильность гражданского оборота: большинство подвалов и чердаков находятся в собственности города и используются для извлечения прибыли.
В то же время позиция ВАС ни в коем случае не отрицает возможности признания права общей долевой собственности на эти объекты. В каждом случае суд должен установить, является ли помещение техническим (обслуживающим весь дом) или возможно его самостоятельное использование. Что касается большого количества проигранных ТСЖ дел, то этот факт обусловлен подачей необоснованных и плохо подготовленных исков. Кроме того, существуют сомнения в праве ТСЖ заявлять подобные требования от своего имени».
Роман Денисов
Евгения Иванова
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 29(613) 2010-07-26, c.9
С полным текстом статьи можно ознакомиться здесь.