Не секрет, что одной из основных причин сложившейся экономической ситуации стал крах ипотечной системы кредитования. В России система ипотечного кредитования и вообще система предоставления кредитов под обеспечение каким-либо движимым либо недвижимым имуществом только стала набирать обороты, и можно надеяться, что последствия будут не столь плачевны как для американской экономики.
В то же время законодатель не мог позволить себе оставить без внимания вопрос о дополнительном урегулировании вопросов обращения взыскания на заложенное имущество, а также особенностях оборота закладных.
Буквально в течение десяти дней под конец года были приняты два закона, направленных на уточнение норм о залоге и, прежде всего, об ипотеке.
22 декабря 2008 года был принят закон РФ №264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В свою очередь, 30 декабря 2008 года был принят закон РФ №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
В настоящее время оба вышеназванных нормативных акта вступили в законную силу за исключением незначительного ряда положений, в отношении которых установлен особый порядок.
Принятые изменения достаточно объемны и нет смысла в их дословном воспроизведении. В то же время анализ данных изменений позволяет выделить несколько основных проблем, на которых законодатель заострил свое внимание с целью их более полного правового регулирования.
Сокращение сроков государственной регистрации
Принятыми изменениями законодатель существенно снизил некоторые сроки осуществления государственной регистрации ипотеки.
В частности, в соответствии с новой редакцией п.3 ст.13 закона РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений не может быть более 5(пяти) рабочих дней.
Еще более короткий срок установлен для погашения регистрационной записи об ипотеке – в течение 3(трех) рабочих дней с момента подачи заявления об этом в регистрирующий орган (п.4 ст.29 Закона о государственной регистрации). При этом законодатель признал процедуру погашения записи об ипотеки не подпадающей под понятие «государственной регистрации прав», что повлекло за собой утрату оснований для уплаты какой-либо государственной пошлины за погашение записи об ипотеке.
Продолжая давать характеристику изменений в сроках государственной регистрации, нельзя не отметить и еще одно новшество, принятое законодателем с учетом сложившейся экономической ситуации. В соответствии с введенным в действие п.5 ст.10 закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа.
К числу новелл относится и законодательный запрет на прекращение либо приостановление государственной регистрации ипотеки по одностороннему заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения.
Очевидно, данные изменения направлены на стимуляцию ипотечного рынка, так как предоставляют заемщикам возможность в короткие сроки предпринимать меры по реструктуризации своих платежей без снижения гарантий кредиторов. Сокращение сроков государственной регистрации можно только приветствовать, так как месяц, необходимый в обычном порядке на государственную регистрацию, в условиях нестабильной экономической ситуации, несомненно, является слишком длинным сроком.
Новеллы в оформлении прав залогодержателя закладной
Одной из распространенных форм оформления ипотеки является выдача закладной. Применение закладной позволяет повысить оборотоспособность прав, удостоверяемых ею. В то же время ее применение порождает целый ряд особенностей и специфических вопросов, которые возникали на практике и были разрешены при принятии вышеназванных изменений в Закон об ипотеке.
Прежде всего, в ст.13 Закона об ипотеке вводится понятие депозитарного учета закладных как деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг по учету и хранению закладных. При депозитарном учете закладной сама закладная передается на хранение депозитарию, а права владельца закладной подтверждаются предоставляемой ему депозитарием выпиской со счета депо.
В отметке о депозитарном учете закладной должно быть указано, что такой учет является временным или обязательным. В случае осуществления временного депозитарного учета закладной ее владелец в любой момент вправе потребовать от депозитария прекращения хранения и учета закладной. В случае если осуществляется обязательный депозитарный учет закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи ее в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
К числу наиболее важных норм, касающихся закладной, следует отнести приоритет содержания закладной над содержанием договора ипотеки либо договора, который обеспечивается закладной, во всех случаях, за исключением тех, когда приобретатель закладной в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии (п.4 ст.14 Закона об ипотеке).
Еще одной новеллой стало введение нормы о возможности определения отдельных условий закладной примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети "Интернет" и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. При этом установлено требование об обязательном включении в текст закладной ссылки на источник публикации данных условий (п.2 ст.14 Закона об ипотеке).
По общему правилу, частичное исполнение обязательства должно быть отражено на закладной, а риск отсутствия таких отметок ранее во всех случаях возлагался на должника. Теперь законодатель предусмотрел возможность переноса бремени доказывания неисполнения обязательств должником на кредитора путем внесения в закладную указания на то, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется.
Помимо этого более полное правовое регулирование получили и вопросы уступки прав по закладной.
В соответствии со ст.48 Закона об ипотеке передача прав на закладную оформляется в простой письменной форме путем проставления отметки на закладной с указанием нового правообладателя, а в случае депозитарного учета закладной – путем внесения соответствующей записи на счет депо.
Следует обратить внимание на то, что Законом об ипотеке четко разграничивается порядок государственной регистрации уступки прав по обычному договору ипотеки и по закладной. В соответствии с п.4 ст.20 Закона об ипотеке государственная регистрация уступки прав по договору ипотеки осуществляется исключительно по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей, а при закладной – государственная регистрация осуществляется по заявлению только нового владельца закладной.
Определение случаев и порядка обращения взыскания на имущество во внесудебном и судебном порядке
Основные изменения, внесенные законом РФ от 30.12.2008 №306-ФЗ, касаются уточнения порядка и процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.
Законодатель не случайно обратился к правовому регулированию этих отношений, так как, как показывает правоприменительная и судебная практика, по количеству злоупотреблений данная сфера правоотношений занимает одно из первых мест. При этом в сложившейся экономической ситуации несложно предсказать будущий значительный рост обращений взыскания на заложенное имущество лиц, которые не смогли обеспечить своевременное погашение займов и кредитов. В связи с этим законодателем предпринята попытка максимально подробно урегулировать все варианты и стадии обращения взыскания на заложенное имущество, обеспечив баланс интересов и защиту прав каждой из сторон договора ипотеки.
Давая характеристику изменениям в порядке обращения взыскания на заложенное имущество, необходимо, прежде всего, остановиться на значительном расширении законодателем возможностей для обращения взыскания во внесудебном порядке.
В соответствии с вновь принятой статьей 281 закона РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге» обращение взыскания во внесудебном порядке может осуществляться посредством продажи с торгов либо посредством продажи заложенного имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
При этом в отношении юридических лиц и предпринимателей установлены дополнительные возможности для сторон договора залога по внесудебному обращению взыскания на заложенное в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств имущество, а именно:
- поступление предмета залога непосредственно в собственность залогодержателя;
- продажа залогодержателем предмета залога третьему лицу без проведения торгов с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
Кроме того, законодателем установлена императивная норма о том, что обращение взыскания в вышеназванных случаях должно осуществляться по цене, равной рыночной стоимости имущества, т.е. установлена обязанность по проведению рыночной оценки имущества.
В целях предотвращения злоупотреблений законом установлено ограничение права залогодержателя на обращение взыскания на имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п.2 ст.348 ГК РФ). Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
При этом в отношении обязательств, исполняемых периодическими платежами, обращение взыскания на имущество допускается лишь при систематическом нарушении сроков внесения платежей (т.е. более трех раз в течение 12 месяцев даже при условии, что каждая просрочка незначительна).
В новой редакции закона о залоге предусмотрен и еще целый ряд случаев внесудебного обращения взыскания на движимое имущество, когда требуется проведение рыночной оценки в обязательном порядке. Отдельно следует упомянуть такие случаи, как обращение взыскания на ценные бумаги и на имущественные права, а также – на движимые вещи, стоимость которых по договору о залоге превышает более 500000 рублей.
В свою очередь, в отношении недвижимого имущества обязательность рыночной оценки установлена законодателем при обращении взыскания на:
- право аренды недвижимого имущества;
- право требования участника долевого строительства;
- недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем 500000 рублей.
При этом в случаях, когда проведение рыночной оценки обязательно, начальная цена продажи имущества на торгах устанавливается в размере 80(восьмидесяти) процентов от рыночной цены объекта, если иное не установлено соглашением сторон.
Существенно изменился и порядок оформления права залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на имущество.
Как и раньше для этого необходимо заключение сторонами договора залога соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания, однако предусмотренная ранее обязательная нотариальная форма для такого соглашения сохранена, только если залогодателем движимого имущества является физическое лицо. Во всех остальных случаях новая редакция ст.349 ГК РФ закрепляет лишь требование о соблюдении сторонами простой письменной формы.
Следует отметить, что новая редакция ст.349 ГК РФ дополнена также изменениями в ст.55 Закона об ипотеке, которые предусматривают необходимость получения нотариально удостоверенного согласия залогодателя на обращение взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке, т.е. для недвижимого имущества установлены дополнительные требования для реализации внесудебного порядка обращения взыскания.
Принципиально новым является и подход законодателя к периоду времени, когда законом допускается заключение соглашения о внесудебном обращении взыскания на имущество – теперь стороны могут заключать его в любое время, а не только после возникновения оснований для обращения взыскания, как это предусматривалось законом ранее.
Следует обратить внимание и на расширение в законе перечня случаев, когда обращение взыскания допускается законом только в судебном порядке. Так в этот перечень добавлены следующие:
- если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
- если договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке взыскание невозможно.
При этом законодатель предоставил возможность для обращения взыскания во внесудебном порядке, если для заключения договора о залоге имущества требовалось согласие либо разрешение другого лица либо органа, сохранив это ограничение исключительно для физических лиц.
В случае неисполнения залогодателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество такое взыскание может быть осуществлено также во внесудебном порядке путем исполнительной надписи нотариуса. С введением этой нормы законодатель вернулся к использованию такого инструмента как исполнительная надпись нотариуса. При этом правовой статус и порядок осуществления исполнительной надписи также уточнены принятыми изменениями в закон.
Возвращаясь к порядку обращения взыскания на имущество, необходимо отметить, что он стал гораздо более четким и прозрачным.
Прежде всего, законодателем предусмотрена обязанность залогодержателя уведомить залогодателя о начале процедуры обращения взыскания на имущество:
- при внесудебном порядке обращение взыскания не допускается ранее истечения 10 (десяти) дней с момента получения уведомления залогодателем либо 45 (сорока пяти) дней с момента направления такого уведомления;
- при судебном порядке уведомление об обращении взыскания должно быть направлено не менее чем за 10(десять) дней до проведения торгов.
При этом в данном уведомлении должна быть указана вся существенная информация, касающаяся порядка, способов и сроков обращения взыскания на имущество.
В законе подробно и поэтапно урегулированы все вопросы проведения торгов по продаже заложенного имущества (торги, повторные торги, продажа по договору комиссии, обращение имущества в собственность залогодержателя).
Из наиболее существенных новелл следует упомянуть введение законодательного ограничения на размер вознаграждения организатору торгов в размере не более 3(трех) процентов от стоимости заложенного имущества.
Законодателем предусмотрены и дополнительные гарантии прав лица, которое приобрело заложенное имущество. В качестве таковых можно указать следующие:
- регистрация перехода права осуществляется на основании одностороннего заявления приобретателя недвижимого имущества (п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации);
- все права аренды и иные права пользования заложенным имуществом, предоставленные залогодателем иным лицам без согласия залогодержателя, автоматически прекращаются с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания либо подписания договора купли-продажи победителем торгов при внесудебном обращении взыскания на имущество.
Внесенными изменениями также предусмотрены особенности обращения взыскания на заложенное имущество в рамках процедуры несостоятельности (банкротства). Так, в частности, с даты введения процедуры наблюдения установлен запрет на обращение взыскания на имущество во внесудебном порядке. Нашли отражение в законе и другие особенности, характерные для каждой из возможных банкротных процедур.
Подводя итог общей характеристике внесенных в законодательство изменений, хотелось бы отметить, что их основной целью стало повышение гарантий прав как залогодателя, так и залогодержателя при обращении взыскания на заложенное имущество. Более четкое правовое регулирование и более прозрачная процедура обращения взыскания на имущество должны предотвратить злоупотребления при ожидающемся существенном повышении количества обращений взыскания на заложенное имущество в связи с ухудшающейся экономической ситуацией.