Скрытые дефекты
Нередки случаи, когда в сданных КУГИ объектах через некоторое время выявляются скрытые изъяны. Не исключено, что во время оформления контракта сам арендодатель о них не подозревал.
В такой ситуации арендатор вправе досрочно расторгнуть договор. Но если он не желает делать этого, то, согласно статье 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести адекватную замену.
Однако на практике все происходит иначе. На досрочное расторжение договора КУГИ соглашается без проблем, потому что на помещение, скорее всего, найдутся другие претенденты. С безвозмездным устранением недостатков или заменой имущества возникают сложности.
Например, одна из фирм арендовала у Комитета помещение в центре города. Уже в процессе эксплуатации оказалось, что фундамент здания нуждался в серьезном ремонте. Арендатор решил не платить за «стены» и не предупредил об этом КУГИ. Тот обратился в арбитраж с иском о выселении.
Суд удовлетворил требования истца, сославшись на то, что ответчик не уведомил о сложившейся ситуации арендодателя. Кроме того, судьи усмотрели в действиях арендатора противоречие. С одной стороны, он не желал использовать поврежденное помещение, а с другой — отказывался расторгать договор.
Итог спора — мировое соглашение: фирма осталась в помещении, но обязалась отремонтировать фундамент и погасить имеющуюся задолженность.
«Арендаторы прекрасно понимают, что в случае противостояния с КУГИ могут остаться ни с чем, — считает адвокат юридической компании «Адвокат ФРЕММ» Владислав Шестаков. — Снимать помещение у частного собственника дороже, чем отремонтировать городское».
Экстренный ремонт
В стандартном контракте содержится пункт, по которому арендатор обязан в течение месяца с момента подписания договора согласовать в органах Госпожнадзора и СЭС предполагаемое функциональное назначение объекта. Однако не всегда это возможно.
Компания «Авангард» арендовала у КУГИ помещение (более 300 кв.м) в центре, нуждавшееся в капремонте. Изначально было ясно, что предъявить объект проверяющим инстанциям в срок не удастся. Так и вышло. Несмотря на спешку работы затянулись на год и стоили около 30 млн рублей. КУГИ обратился в арбитраж с требованием взыскать штраф, расторгнуть договор и выселить арендатора.
Суд удовлетворил эти требования частично. «Авангард» не выселили, однако обязали выплатить 150 000 рублей.
Адвокат юридической компании «Серебряный век» Марат Круглов говорит: «КУГИ не обращает внимания на то, в каком состоянии находится помещение на момент подписания договора. На косметический ремонт месяца достаточно. На более серьезный может не хватить и полугода. Сроки надо указывать индивидуально исходя из реального состояния объекта».
Еще один подводный камень — пункт контракта, по которому КУГИ может расторгнуть договор, если проверяющие из Госпожнадзора и СЭС обнаружат нарушения.
Можно, но нельзя
Порой требования разных госструктур противоречат друг другу, что осложняет жизнь арендаторам и дает повод КУГИ для расторжения договоров.
Так, при аренде архитектурных памятников КГИОП запрещает переделки и перепланировки. Это стало роковым для некоммерческой организации, арендовавшей помещение в Адмиралтейском районе. Его входные двери открывались внутрь, а пожарные нормы требовали обратного. Арендатор хотел бы выполнить это требование, но не смог: в историческом здании менять что-либо нельзя. В результате ему пришлось отказаться от объекта.
Свои требования есть и у силовых структур. Например, сотрудники Федеральной службы охраны настаивали, чтобы двери в магазине на Приморском шоссе (трассе особого значения) открывались внутрь, а это противоречило нормам пожарной безопасности. Владельцу магазина, который выполнил требование силовиков, пришлось заплатить солидный штраф пожарным.
Еще один острый момент: если арендатор не платит в течение трех месяцев, КУГИ, согласно типовому договору, оставляет за собой право расторгнуть контракт — даже если арендатор полностью погасит задолженность и уплатит пени за просрочку. Хотя президиум Высшего арбитражного суда в информационном письме №14 от 5 мая 1997 года указывает, что если к моменту рассмотрения дела в суде нарушение устранено, то нет и повода прекращать договор.
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга"