Уже полтора десятка лет в нашей стране активно строится «развитой капитализм». Его основу составляет переход к частной собственности как базису экономики. И если в большинстве сфер экономики этот лозунг успешно воплощается в жизнь, то в жилищной сфере говорить о существенном прогрессе пока нет оснований.
За пятнадцать лет существования закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон) приватизировано не более половины квартир. Такая неопределенность в форме собственности на жилые помещения существенно снижает возможности по проведению жилищной реформы. Недовольный такой ситуацией законодатель последовательно предпринимает шаги по изменению этой ситуации.
Одним из наиболее действенных рычагов воздействия на население с целью ускорения процессов приватизации стала норма, ограничившая срок приватизации датой 01.01.2007.
С учетом того, что до настоящего момента практически половина квартир остается неприватизированными, хотелось бы указать на ряд проблем, с которыми можно столкнуться при приватизации.
1. Изготовление технического паспорта на квартиру.
Казалось бы чисто техническая процедура при сегодняшнем спросе на эту услугу становится важным фактором, так как может занять неожиданно много времени.
Общий срок изготовления технического паспорта определен в один месяц. За дополнительную оплату в размере, кратном стоимости изготовления технического паспорта в общий срок, срок изготовления может быть официально сокращен (так в Санкт-Петербурге существуют сокращенные сроки изготовления – 10 дней и 3 дня).
Хотелось бы обратить внимание, что в настоящее время сложилась ситуация, при которой в большинстве проектно-инвентаризационных бюро существует запись на принятие документов на общий срок. На практике это означает, что вы можете прийти в марте, а вам сообщат, что будут готовы принять у вас заказ на изготовление технического паспорта где-нибудь в мае-июне. Зачастую, при этом заказ на сокращенный срок изготовления технического паспорта, являющийся более дорогим, принимается без отсрочек.
Еще одна проблема, о которой стоит упомянуть в связи с изготовлением технического паспорта – перепланировки.
Немаловажным будет указать на тот факт, что само по себе наличие самовольной перепланировки в настоящее время, по общему правилу, не препятствует приватизации. Исключение составляют перепланировки с изменением внешних границ объекта (например, с присоединением к другой квартире с созданием единого пространства) и т.п. Однако наличие перепланировки может быть основанием для привлечения к административной ответственности и может повлечь иные последствия, предусмотренные в том числе Жилищным кодексом РФ (принудительное выселение и приведение квартиры в предыдущее состояние за счет собственника).
2. Основание для вселения и «жилищная история» всех проживающих.
Правом на бесплатную приватизацию обладает каждый гражданин РФ в соответствии со ст.2 Закона. В то же время ст.11 Закона устанавливает ограничение этого права – оно может быть использовано каждым гражданином только один раз.
В связи с тем, что правом на приватизацию обладают лица, которые вселились в жилое помещение на законном основании, то одним из основных документов, определяющих правовое положение лица, является ордер на жилое помещение.
Практика деятельности в сфере приватизации показывает, что этот документ может содержать неприятные сюрпризы для лица, желающего приватизировать квартиру. Зачастую, в ордере оказываются лица, которые либо никогда не вселялись на данную жилую площадь, либо прекратили пользование жилой площадью и исчезли в неизвестном направлении, официально не оформив свое отсутствие. В зависимости от сложности и запущенности каждого из случаев этот вопрос может быть зачастую решен во внесудебном порядке (представление формы 9 с иного места жительства этого лица и т.п.) либо в рамках судебного спора. Во всех случаях такие «фокусы» ордера повлекут за собой значительную потерю времени и потребуют немало усилий на их разрешение.
Следует обратить внимание, что правом на приватизацию обладают не только лица, напрямую указанные в ордере, но и лица, вселенные в последующем с соблюдением требований Жилищного кодекса РСФСР. Как правило (при условии своевременного предоставления информации нанимателем в ЖЭС), все лица, обладающие правом на приватизацию, указаны в форме №9 на квартиру.
С учетом одноразовости права на приватизацию на лиц, желающих приватизировать свою жилую площадь, государственные органы возлагают обязанность по доказыванию того факта, что лицо ранее правом на приватизацию не воспользовалось. Это означает, что если вам «повезло» изменить место жительства в период с 11.07.1991 (дата вступления в силу Закона), то вам будет необходимо представить справки со всех своих предыдущих мест жительства (в период с 1991 года по настоящее время) о том, что вами право на приватизацию до настоящего момента не реализовано.
3. Реализация права на приватизацию и необходимость согласия всех членов семьи.
В соответствии со ст.2 Закона приватизация возможна только при наличии согласия между нанимателем и всеми членами его семьи. Это означает, что каждое лицо, обладающее правом на приватизацию этой жилой площади, должно выразить свое волеизъявление по вопросу приватизации. На практике это означает, что каждый принимает либо решение об участии в приватизации (и становится сособственником приватизированного помещения), либо решение о неучастии в приватизации (о чем оформляется соответствующее нотариально удостоверенное заявление этого лица).
Трудности возникают в тот момент, когда кто-либо из членов семьи возражает против приватизации, отказываясь официально оформлять какое-либо из двух вышеназванных решений (т.е. говорит, что он против приватизации, но не подписывает отказа от участия в ней).
Ранее при таких действиях кого-либо из проживающих остальные могли использовать процедуру разделения ордера, и после ее завершения (раздела ордера) приватизировать принадлежащую им долю в квартире. Однако в настоящее время ситуация кардинальным образом изменилась. Закон РФ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусмотрел, что лица, получившие ордер после 01 марта 2005 года, не обладают правом на приватизацию вновь предоставленного жилого помещения. Как легко догадаться при «разделе ордера» каждый получит свой самостоятельный, но уже НОВЫЙ ордер, т.е. утратит право на приватизацию.
Иными словами наличие согласия по вопросу принятия решения о приватизации в настоящее время является обязательным условием реализации этого права.
Легко заметить, что все вышеназванные проблемы не являются, по общему правилу, неразрешимыми, однако каждая из них требует времени для ее устранения.
Народная мудрость гласит – «торопитесь медленно». Представляется, что она как нельзя лучше передает ситуацию с принятием решения о приватизации своей квартиры. Не призывая к поголовной приватизации, хотелось бы обратить внимание каждого на неотложную необходимость принятия решения для себя о целесообразности или нецелесообразности приватизации своей квартиры, так как для реализации этого решения времени осталось немного.
Д.С.Некрестьянов,
Заместитель генерального директора ЗАО «Адвокат ФРЕММ»