В настоящее время вопрос, связанный с согласованием перепланировки квартир, стоит достаточно остро, особенно для тех, кто осуществил перепланировку квартиры полагаясь на собственный «дизайн-проект» и не затруднил себя хлопотами по получению необходимых разрешений, поскольку незаконные перепланировки взяты под особый контроль со стороны местных органов власти, а также потому, что у власти в настоящее время имеются эффективные рычаги воздействия на нарушителей законодательства в данной сфере.
Отдельная глава Жилищного кодекса (ЖК) РФ регламентирует переустройство и перепланировку жилого помещения. В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу также была посвящена единственная статья (ст.84 "Переустройство и перепланировка жилого помещения"). В новом Жилищном кодексе РФ этим вопросам посвящена гл.4, которая, в частности, содержит исчерпывающий перечень документов, предоставляемых заявителем в орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч.2 ст.26). Определены основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.
Федеральным законодательством подробная процедура производства переустройства и перепланировки жилого помещения прописана впервые. До вступления в силу нового Жилищного кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне, в частности в Санкт-Петербурге Распоряжением Мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 22 августа 1994 г. № 872-р «О переустройстве и перепланировке квартир».
Оценить привел ли проведенный вами ремонт к последствиям, которые называются переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения, можно исходя из содержания статьи 25 Жилищного кодекса:
Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство новых вентиляционных каналов; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации. К перепланировке могут относиться перенос и разборка межкомнатных перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок), расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений, устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.
Приведенный перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения может быть и не исчерпывающий. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет переустройства и перепланировки.
Если, например, на кухне заменить отечественную плиту на импортную, то это нельзя назвать переустройством, поскольку такого рода замена оборудования не требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То же и в отношении замены ванны. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это потребует и установки новых труб, и, соответственно, внесения соответствующего изменения в технический паспорт помещения. Когда, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.
В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений - явления нередкие. При этом можно отметить, что не во всех случаях переустройства и перепланировки были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными. Самовольными переустройствами и перепланировками должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, соответствующие работы, произведенные без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки.
В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно ст.7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.
Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в разумный срок в первоначальное состояние.
В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить иск в суд к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Продажа жилого помещения осуществляется на основании решения суда с публичных торгов. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние, в связи с чем и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах.
Чтобы избежать подобных проблем, необходимо заказать в имеющей лицензию проектной организации проект перепланировки (переустройства), а после его изготовления представить в районную межведомственную комиссию (МВК) документы, предусмотренные ст.26 ЖК:
1) заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266;
2) правоустанавливающие документы на квартиру;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если перепланируемое жилое помещение занято на основании договора социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
ЖК запрещает требовать предоставления других документов, однако дополнительные документы могут потребоваться на стадии проектирования, например это инвентаризационные поэтажные планы дома, разрешительные письма Комитета по градостроительству и архитектуре (в случае если проект затрагивает фасад дома – закладка оконных проемов, организация отдельных входов и т.п.), специализированные экспертизы (например при организации дополнительных проемов в несущих капитальных стенах), согласования с авторами здания и т.п.
Заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения должны быть рассмотрены в течение 45 дней, и в указанный срок должно быть принято решение о согласовании либо отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения. Решение направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия.
Постановление о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по производству переустройства и (или) перепланировки помещения.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Первые два основания отказа понятны и, скорее всего, на практике они маловероятны, поскольку в ненадлежащем органе документы у заявителя просто не возьмут, а если не будет хватать документов по количеству это также будет понятно уже при сдаче, тем более, что в утвержденной Правительством форме заявления все требуемые ЖК документы перечислены как приложения.
Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения предусмотрен также в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. В данном случае ЖК недостаточно конкретен, наверное имеются в виду несоответствия проекта техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению различными Строительными Нормами и Правилами (СНиП).
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. На практике собственники самостоятельно представляют данный акт в районное проектно-инвентаризационное бюро, заказывают новый технический паспорт на квартиру, а затем (после его изготовления) вносят изменения в сведения о квартире в единый реестр Федеральной регистрационной службы.