С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Этот правовой акт является одним из основных элементов реформы в жилищной сфере, реализуемой в настоящее время законодателем.
В Жилищном кодексе РФ была сделана попытка привести сложившееся правовое регулирование жилищных отношения к современным реалиям. Время покажет насколько удачной она была.
Подробный анализ изменений в правовом регулировании, которые произошли с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), может занять не одну сотню страниц. В рамках данной статьи такой анализ осуществить невозможно, поэтому попытаемся обратить внимание на некоторые существенные моменты, которые затрагивают интересы абсолютного большинства граждан.
Как это ни странно, но наиболее значимые нормы содержатся не в ЖК РФ, а в Федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Например, одновременно с введением нового ЖК РФ установлены ограничения на бесплатную приватизацию жилых помещений, а именно:
1) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные по договору социального найма после 01 марта 2005 года, то есть все вновь предоставляемое по договору социального найма жилье не может быть приватизировано;
2) с 01.01.2007 бесплатная приватизация жилья прекращается в полном объеме вне зависимости от того, когда возникло право на жилую площадь.
Следует признать, что данная норма уже породила легкую панику среди лиц, намеревавшихся приватизировать свою квартиру или комнату, и в настоящее время в агентствах по приватизации наблюдаются большие очереди. Представляется, что повода для такой паники пока нет, так как почти два года - это более чем достаточный срок для того, чтобы без спешки принять решение и оформить приватизацию занимаемой жилой площади. Изменился подход законодателя и к возможности деприватизации жилой площади. Если ранее для этого требовалось лишь желание собственника и соблюдение им ряда формальностей, то в настоящее время статья 20 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" определяет перечень обязательных требований, которые должны быть соблюдены, чтобы деприватизация стала возможной:
1) заявитель должен быть малоимущим (при этом учитывается не только размер дохода, но и стоимость имущества находящего в собственности у заявителя и членов его семьи);
2) деприватизируемое жилое помещение должно быть единственным местом постоянного проживания заявителя;
3) заявитель должен обратиться в органы муниципального образования или соответствующие органы исполнительной власти не позднее 01.01.2007.
При соблюдении этих требований уполномоченные органы не могут отказать заявителю в деприватизации и обязаны принять объект в собственность и предоставить его заявителю по договору социального найма. Вопрос о приватизации приобретает особое значение в связи с переходом жилищной сферы на качественно новую систему предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ отказался от ранее существовавшего понятия "кондоминиум" и ввел в обиход новый термин "многоквартирный дом". Именно "многоквартирный дом" стал тем объектом, в отношении которого теперь зафиксированы права и обязанности собственника помещения в таком доме. Статья 289 ГК РФ, установившая норму об общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома, в ЖК РФ нашла последовательное продолжение. В частности, статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" устанавливает правило о том, что земельный участок под многоквартирным домом передается в общую долевую собственность обладателей квартир бесплатно при условии проведения ими работ по кадастровому учету данного земельного участка. Увы, но законодатель оставляет без ответа вопрос о судьбе уже зарегистрированных в качестве самостоятельных объектов недвижимости кондоминиумов, и остается только ожидать, что этот очевидный пробел будет скоро устранен.
Обращение к понятию "многоквартирный дом" не случайно, так как оно становится тем фундаментом, на котором законодатель возводит "пизанскую башню" реформы управления жилищно-коммунальным хозяйством.
Собственники квартир в многоквартирном доме в течение года должны принять решение о способе управления своим домом. Возможны следующие варианты управления:
1) Непосредственное управление собственниками квартир в доме. Очевидным достоинством данного способа является возможность сэкономить на обслуживании дома, так как полностью отсутствуют затраты на какой-либо постоянный персонал в связи с тем, что все вопросы решаются общим собранием собственников. Впрочем, такой способ реализуем только в домах с незначительным числом собственников, так как в ином случае принятие какого-либо решения становится затруднительным в связи с невозможностью собрать кворум.
2) Создание товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищного кооператива, которые и осуществляют управление. Для создания ТСЖ необходимо более 50% голосов (50% плюс 1 голос) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 136 ЖК РФ устанавливает прямой запрет на создание более чем одного ТСЖ в одном многоквартирном доме. В свою очередь статья 139 ЖК РФ направлена на запрет создания ТСЖ застройщиком, указывая, что в этом случае ТСЖ подлежит созданию лицами, которым будут принадлежать помещения на праве собственности. И как всегда "благими намерениями устлана дорога в ад"… Эти нормы, направленные на устранение споров, не действуют в полной мере: остался нерешенным вопрос о судьбе тех "двойных" ТСЖ, которые уже существовали в одном многоквартирном доме на момент вступления в силу ЖК РФ; в отношении застройщиков законодатель забыл о том, что в абсолютном большинстве случаев застройщики сохраняют за собой права на одно или несколько помещений в доме, что позволяет им самостоятельно зарегистрировать ТСЖ в соответствии со статьей 139 ЖК РФ, а потом пользоваться защитой, предоставленной законодателем в статье 136 ЖК РФ.
Однако ТСЖ, по замыслу законодателя должно стать наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом. ТСЖ от своего имени заключает договоры на коммунальное обслуживание с управляющей компанией либо напрямую с поставщиками коммунальных услуг, а также обеспечивает сбор квартирной платы с собственников помещений в многоквартирном доме. При этом эти собственники подразделяются на две категории: члены ТСЖ (они выплачивают квартирную плату в виде взносов в ТСЖ) и лица, не вступившие в ТСЖ (на ТСЖ возложена обязанность заключить с такими лицами договор на коммунальное обслуживание, платежи по которому и является квартирной платой).
3) Управление многоквартирным домом управляющей организацией. Полагаем, что именно этому способу суждено стать самым массовым. Это связано не с его особой привлекательностью, а с тем, что для его выбора необходимо лишь бездействие собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственники сами не выберут способ управления своим домом, то орган местного самоуправления самостоятельно проведет конкурс и выберет управляющую организацию, которая будет управлять домом как минимум в течение года. Бездействие собственников, апатия, лень, большое количество собственников - все это будущие причины массовости данного способа управления.
Основным недостатком данного способа управления является то, что управляющими компаниями в настоящий момент в абсолютном большинстве случаев станут именно те ЖЭК (ЖЭС и т.п.), качество услуг которых радовало нас лишь одним - своей стабильностью в низком уровне их оказания. Помимо этого неучастие собственников в выборе управляющей компании влечет невозможность экономии, так как кандидатура управляющей компании никак не будет зависеть от их воли.
Данный способ управления может оказаться эффективным инструментом только, если выбор управляющей компании станет результатом осознанной деятельности собственников, принявших данное решение.
Выбор способа управления в конечном итоге скажется на размере квартирной платы.
ЖК РФ по-новому подходит к определению размера сумм, подлежащих уплате лицом за использование жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 154 ЖК РФ, если лицо пользуется помещением по договору социального найма, то в структуру квартирной платы входит:
1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему (но не капитальному) ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
3) плата за коммунальные услуги.
В свою очередь собственник жилого помещения платит квартирную плату, включающую следующие составляющие:
1) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плата за коммунальные услуги.
Таким образом, основная разница в размере квартирной платы будет состоять в том, что наниматель по договору социального найма будет выплачивать дополнительный платеж - плата за наем, а собственник жилья - нести расходы на капитальный ремонт.
Именно при таких условиях активное участие собственников помещений в управлении домом способно защитить их от необоснованно высоких платежей за пользование квартирой.
Количество новелл, введенных ЖК РФ, достаточно велико и отсутствует возможность проанализировать их все в рамках данной статьи. Необходимо отметить, что многие нормы ЖК РФ в настоящее время "повисли в воздухе", так как отсутствуют какие-либо разъяснения по их применению и многие государственные органы замерли в ожидании утверждения инструкций, которыми бы они могли руководствоваться. В ЖК РФ присутствует ряд пробелов и противоречий, которые, несомненно, будут выявлены практикой применения ЖК РФ и устранены путем внесения в него изменений, хотя сейчас всем нам придется заниматься именно тем, что выявлять его недостатки.
Заместитель генерального директора
Юридической фирмы "Адвокат ФРЕММ"
Д.С.Некрестьянов