С вступлением 01.03.2005 в силу Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) на простых обывателей полились потоки восторженных речей власть имущих о том, что теперь появилась возможность разрубить "гордиев узел" коммунальных проблем. "Создайте товарищество собственников жилья и сами определяйте размер платы за квартиру, необходимость проведения ремонта дома и размер взносов собственников на такой ремонт, и, наконец, сами принимайте решения о кандидатуре обслуживающей дом организации!" - вот лозунги, что за последние пару месяцев успели навязнуть на зубах.
Из уст чиновников всех уровней звучат рассказы о том, что создание товариществ собственников жилья позволит в кратчайшие сроки превратить наше существование в коммунальный рай.
Действительно, в случае реализации всех нововведений уровень коммунального благополучия повысится. В то же время, "сладость" речей чиновников наводит на мысль о том, что не все так гладко, как это звучит в их устах. Еще в древнем Китае появилось проклятье: "Чтоб ты жил в период перемен". Эта восточная мудрость не потеряла своей актуальности и сейчас.
Вне всякого сомнения, создание товариществ собственников жилья (далее -ТСЖ) может помочь изменению качественного уровня обслуживания в сфере коммунального хозяйства. Однако по непонятным причинам в этой информационной борьбе за создание ТСЖ упорно умалчиваются возможные проблемы, связанные с созданием и существованием ТСЖ. Представляется, что в вопросах, касающихся повседневного благополучия каждого (а именно сфера коммунального обслуживания обеспечивает нам повседневный уровень комфорта) не должно быть такой односторонности в суждениях.
В связи с тем, что о достоинствах ТСЖ сказано немало, хотелось бы остановиться на очевидных недостатках.
1. Трудности создания товарищества собственников жилья.
К сожалению, уровень правовой культуры и инициативность граждан оставляет желать лучшего. В соответствии со ст.143 ЖК РФ вступление в ТСЖ носит исключительно добровольный характер и, как результат, чем больше в доме квартир, тем больше лиц, отказавшихся от вступления в ТСЖ. При этом п.1 ст.136 ЖК РФ установлен минимальный порог, необходимый для принятия решения о создании ТСЖ - более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, определяемых пропорционально площадям помещений в доме. И если количество отказавшихся от участия в ТСЖ собственников квартир превысит 50%, то ТСЖ не может быть даже создано.
С теми же кто не вошел в состав ТСЖ, все равно придется иметь дело и заключать с ними договор на коммунальное обслуживание.
2. Возложение бремени расходов на обслуживание всего дома на ТСЖ.
Основная идея коммунальной реформы заключается в создании схемы, в соответствии с которой: создается ТСЖ, оно заключает с обслуживающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг на обслуживание всего дома, а также взимает с жильцов плату за квартиру. Эта схема безупречна до тех пор, пока не появятся неплательщики среди жильцов (а в современных условиях это неминуемо): обслуживающую организацию не интересует вопрос, откуда ТСЖ возьмет средства на оплату оказанных коммунальных услуг, то есть неоплата коммунальных платежей каким-либо из собственников квартиры становится проблемой ТСЖ. С учетом того, что средства у ТСЖ возникают, как правило, за счет платежей за квартиру (взносов участников ТСЖ и платежей лиц, не вступивших в ТСЖ, по договорам на коммунальное обслуживание), то неоплата кем-либо платы за квартиру влечет необходимость получить эти деньги с иных собственников квартир. Несомненно, ТСЖ может обратиться в суд за взысканием с неплательщика этих сумм и по их получении компенсировать собственникам ранее собранные дополнительные платежи за квартиру, однако если неплательщик будет не один (а, например, их будет 20), то с учетом сроков рассмотрения дел в судах, это станет ощутимо обременительным для добросовестных жильцов. Иными словами, в рамках реформы риски недобросовестного поведения кого-либо из собственников квартир перекладываются с плеч обслуживающих организаций на ТСЖ.
3. Возложение бремени расходов на текущий и капитальный ремонт дома на собственников квартир.
Статья 154 ЖК РФ устанавливает, что в состав платы за квартиру также подлежат включению расходы на текущий и капитальный ремонт. И если расходы на текущий ремонт дома не вызывают никаких вопросов, так как они присутствовали в составе платы за квартиру всегда, то с оплатой капитального ремонта все значительно сложнее: расходы на капитальный ремонт на порядок выше, а с учетом изношенности жилищного фонда (особенно в Санкт-Петербурге) необходимость в капитальном ремонте является ближайшей перспективой большинства жилых домов.
Сама по себе норма о возложении именно на собственника расходов на капитальный ремонт абсолютно логична. Однако остается одно большое "НО": в дореформенные годы обязанность по капитальному ремонту была возложена на государство, которое за счет бюджетных средств и с учетом сроков эксплуатации зданий должно было осуществлять планомерный капитальный ремонт. Все эти годы эта обязанность государством фактически не исполнялась, и хотя причины этого общеизвестны, но факт остается фактом - ТСЖ возникает в момент, когда вопрос о капитальном ремонте является более чем актуальным, а государством предлагается ТСЖ решать этот вопрос исключительно самостоятельно, так как ранее существовавшая в законе "О товариществах собственников жилья" норма о возможности государственной поддержки ТСЖ в ЖК РФ вообще отсутствует.
По объективным причинам государство отказалось от кажущегося правильным подхода: передать жильцам отремонтированный дом с указанием на то, что деньги на последующий ремонт им придется аккумулировать самостоятельно. Это дало бы рассрочку (на срок эксплуатации дома после капитального ремонта), позволившую собственникам помещений решить вопрос о финансировании следующего ремонта. Но если это не сделано, то представляется, что более справедливым ввести норму об участии государства в ремонте жилых домов, сроки ремонта которых уже давно пропущены. К сожалению, таких обязательств государство брать не готово, и в ближайшее время мы столкнемся с патовой ситуацией: либо жить в аварийных домах, либо раскошеливаться на дорогостоящий капитальный ремонт.
4. Плата за квартиру.
Еще один миф, о котором необходимо упомянуть, это уменьшение платы за квартиру. Несомненно, грамотный менеджмент способен снизить расходы на оплату коммунальных услуг за счет выбора наиболее выгодных условий обслуживания, установки счетчиков и т.п. Однако, налицо и очевидные дополнительные статьи расходов:
- расходы на капитальный ремонт (если вам повезло и ваш дом в хорошем состоянии, то время для капитального ремонта наступит позднее, в связи с чем наиболее целесообразным является постепенное аккумулирование денежных средств в приемлемых для собственников размерах, чем единовременные сборы на капитальный ремонт со всех собственников);
- расходы на содержание менеджмента ТСЖ (прошли времена, когда люди работали бесплатно: если ТСЖ будет реально функционирующей организацией, то на собственников лягут расходы на содержание постоянно действующих органов ТСЖ и необходимого персонала: председатель правления ТСЖ, бухгалтер, юрист и т.п.);
- расходы на борьбу с неплательщиками (создание ТСЖ вряд ли сделает людей ответственнее, так что те кто не платил государству с таким же успехом будут продолжать не платить ТСЖ и в новых условиях);
- дополнительные услуги (вступая в ТСЖ каждый становится заложником большинства - например, если общее собрание примет решение о необходимости наличия консьержей в подъезде, то вам придется смириться с мнением большинства и нести на это расходы).
5. Принятие решений в ТСЖ.
ЖК РФ четко разграничивает понятия "член ТСЖ" и "собственник помещения в доме". Невступление лица в ТСЖ не влечет за собой его исключение из числа участников общей долевой собственности на общее имущество дома. Будучи сособственником такое лицо обладает правом на участие в общем собрании всех сособственников дома и правом голоса по наиболее существенным вопросам.
В соответствии со ст.ст.44-46 ЖК РФ решения по вопросам реконструкции, ремонта, предоставления права пользования общим имуществом дома могут быть приняты только квалифицированным большинством (2/3) всех сособственников дома (еще раз обращу внимание - а не членов ТСЖ). Эта норма потенциально способна стать серьезным препятствием для деятельности ТСЖ. Если не принимать решения о ремонте, то нет необходимости нести на него расходы. При этом не только активное противодействие принятию такого решения, но и элементарная неявка на общие собрания собственников квартир в доме способны заблокировать деятельность ТСЖ. А ведь неявка на общие собрания это очевидное будущее большинства многоквартирных домов: объективно сложно организовать такое общее собрание в жилом доме, где, например, 100 квартир.
Названные проблемы лишь небольшая часть предвидимых конфликтов. Но уже очевидно, что надо не только говорить о достоинствах нового ЖК РФ и создания ТСЖ, но уже сейчас необходимо пытаться предвидеть возможные конфликты и обсуждать способы их предотвращения. История с монетизацией льгот объективно показала, что необходимо прекращать жить под девизом "сначала создаем себе проблемы, а потом героически бросаемся на их решение".
Остается надеяться, что именно в вашем доме окажутся вменяемые и ответственные собственники, которые готовы участвовать в управлении своим домом и нести на это расходы…
Заместитель генерального директора
Некрестьянов Д.С.