На протяжении ряда лет вопрос о правовом режиме объектов
незавершенного строительства носил дискуссионный характер. Пробелы в законодательстве, несовершенство юридической доктрины применительно к объектам незавершенного строительства - все это негативно сказывалось на стабильности гражданского оборота. Количество споров в отношении объектов незавершенного строительства неуклонно росло, а законодатель не предпринимал шагов для устранения возникающих противоречий. При рассмотрении споров суды фактически были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве. Особую роль в становлении
правового режима объектов незавершенного строительства сыграло мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ (1) о том, что "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Судебная практика
последовательно реализовывала разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда РФ. В частности, по делу №А56-20881/03 первая и апелляционная инстанция Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области сделали вывод о том, что наличие действующего договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного
строительства не препятствует признанию этого объекта недвижимым имуществом. В свою очередь Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа в своем постановлении от 14.04.2004 указал на неправомерность данного вывода, непосредственно сославшись на мнение
Высшего Арбитражного суда РФ.
30 декабря 2004 года были внесены изменения в статью 130
Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), касающиеся включения слов "объекты незавершенного строительства"(2)в ее содержание.
Данная новелла стала результатом реформирования
законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества.
Итак, на уровне федерального закона появилась новая правовая норма. Но можно ли говорить о том, что в связи с этим произошли какие-то изменения в правовом режиме объектов незавершенного строительства? Ведь данные объекты и ранее признавались судами объектами недвижимости. Является ли достаточным правовым основанием для изменения сложившейся судебной практики простое включение объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст.130 ГК РФ?
Анализируя вопрос о соотношении п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ и изменений в ст.130 ГК РФ, можно найти аргументы в пользу позиции о том, что данные нормы не только не противоречат, но и дополняют друг друга.
Действительно, объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимого имущества, но, как полагает Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, пока действует договор подряда - отсутствует объект незавершенного строительства как вещь, а существует лишь объект обязательственного права, в отношении которого деление вещей на движимые и недвижимые просто не
подлежит применению.
С учетом вышеизложенного утверждение о том, что правовой режим объектов незавершенного строительства кардинальным образом изменился, будет явным преувеличением. При таких условиях следует признать, что
цель законодателя, связанная с устранением препятствий для
гражданского оборота объектов незавершенного строительства, осталась
нереализованной. В своем стремлении решить вопрос о признании объекта незавершенного строительства недвижимостью законодатель оставил за пределами правового поля вопрос о том, что представляет собой этот
"объект незавершенного строительства". Вопросы о понятии объекта незавершенного строительства, моменте его возникновения так и не нашли своего разрешения в законодательстве. И если разработке понятия "объекта незавершенного строительства" посвящены работы ряда
авторов,(3) то исследований, касающихся момента возникновения объекта незавершенного строительства, практически нет.
Предпосылкой формирования особого правового режима объектов незавершенного строительства является необходимость правового регулирования потенциально конфликтной ситуации трансформации строительных материалов в новый объект права - объект незавершенного
строительства. В этот момент происходит прекращение права
собственности на строительные материалы в связи с их уничтожением как самостоятельных объектов права и возникновение права собственности на объект незавершенного строительства. Нередко субъекты права
собственности на данные объекты права не совпадают, что может породить возникновение споров между ними о правах на результаты подобной трансформации. При этом суды делают правильный вывод о том, что право собственности на строительные материалы прекращается в момент утраты
ими самостоятельного характера существования как объекта права и возникновения в качестве части нового объекта права - объекта незавершенного строительства. Так по делу №3655/99 Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в своем постановлении от 26.10.1999 указал:
"Требование заявителя об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой
являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета"(4).
Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима объектов незавершенного строительства, так как является точкой отсчета, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм.
Существует несколько точек зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства:
1) получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;
2) прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;
3) консервация строительства;
4) соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);
5) приобретение им свойств недвижимой вещи;
6) государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.
Представляется целесообразным оценить роль каждого из этих юридических фактов в существовании объектов незавершенного строительства.
Разрешение на строительство и наличие права пользования земельным участком для этих целей являются необходимыми условиями существования объекта незавершенного строительства. Эти юридические факты свидетельствуют о том, что данный объект не может быть отнесен к
категории "самовольная постройка" и в отношении него не подлежат применению нормы, предусмотренные ст. 222 ГК РФ. Так в своем постановлении от 19.09.2000 по делу №1288/00 (5)Президиум Высшего Арбитражного суда РФ отметил, что отсутствие разрешения на строительство и наличие прав пользования земельным участком для целей,
не связанных со строительством, является основанием для признания постройки самовольной и удовлетворения требований о ее сносе.
В то же время в мировой практике существует пример признания этих фактов моментом возникновения объекта незавершенного строительства.
Например, пункт 2 Закона Республики Армения от 19.12.1996 "О приватизации и разгосударствлении государственных предприятий и объектов незавершенного строительства" (6) определяет, что объект незавершенного строительства возникает уже в тот момент, когда существует "утвержденный в установленном порядке проект и выделенный земельный участок, на котором строительно-монтажные работы не начаты".
Следствием подобной оценки роли разрешения на строительство и наличия права пользования земельным участком является вывод о возможности существования объектов незавершенного строительства в двух ипостасях:
в качестве вещи как материального объекта и в качестве некоего конгломерата прав застройщика. В свою очередь это порождает необходимость в существовании двойственности правового режима этих объектов. При этом можно говорить о существовании двух видов объектов, обладающих разными свойствами и разным правовым режимом, объединенных
в некое "единое" понятие. Выявленное противоречие свидетельствует о том, что наличия лишь данных юридических фактов не достаточно для возникновения объекта незавершенного строительства.
Необходимо признать, что точка зрения о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства, получила широкое
распространение в российской цивилистике. Данная точка зрения нашла свое отражение в трудах целого ряда цивилистов (В.В.Витрянского(7), П.В.Скибы(8), И.А.Алещева(9)и др.). Ее основу составляет тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между
подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права. При этом естественным свойствам объекта незавершенного строительства как вещи не придается правового значения.
Обращаясь к анализу судебной практики, следует отметить, что позиция судов по данному вопросу вызывает возражения. При разрешении споров суды делают вывод о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, имеет существенное значение для существования его как объекта гражданских прав, то есть подлежит оценке как момент возникновения в качестве самостоятельного объекта права (например,
дела №А56-21562/03(10), №А21-7192/03-С1(11), №А13-7475/03-09(12)). При этом объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, также признаются "объектами незавершенного строительства", но
имеющими другой правовой режим как некой совокупности
обязательственных прав. Таким образом, при таком подходе сохраняется противоречие, отмеченное ранее: в рамках одного правового понятия оказываются объединенными два вида объектов, обладающих различными естественными свойствами и правовым режимом.
При этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект незавершенного строительства не обладает свойствами вещи до момента
прекращения договора строительного подряда. Возникает вопрос о целесообразности и допустимости подобной фикции.
При ответе на этот вопрос особую роль приобретает процесс
преобразования строительных материалов в объект незавершенного строительства. Очевидно, что существует определенный временной промежуток между использованием строительных материалов в процессе строительства и прекращением договора подряда. Если исходить из
анализируемой точки зрения, то строительные материалы неким таинственным образом растворяются в пространстве, утрачивая свой вещный характер, а через определенный период неожиданно обретают иное бытие в качестве неотъемлемой составляющей результата работ по
договору строительного подряда. При этом ранее уже был сделан вывод о том, что в процессе строительства происходит переработка строительных материалов, которые утрачивают свой статус самостоятельных движимых
вещей и становятся неотъемлемой частью единого объекта незавершенного строительства, который по своим естественным свойствам подлежит признанию недвижимой вещью. Иными словами применение данной юридической фикции порождает невозможность правового урегулирования
вопросов о преобразовании строительных материалов в объект незавершенного строительства, что позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в ее использовании.
Наличие действующего договора подряда не оказывает влияния на объективные свойства объекта незавершенного строительства как вещи и на его существование как самостоятельного объекта права.
Следовательно, данный юридический факт не имеет правового значения при анализе вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства.
Возвращаясь к анализу юридических фактов, могущих быть признанными моментом возникновения объектов незавершенного строительства, отметим, что Е.А.Суханов(13) полагает, что консервация строительства является
необходимым и достаточным условием возникновения данного объекта. При этом автор положительно отзывается о необходимости учета факта прекращения договора строительного подряда, отмечая, что консервация
строительства во всех случаях происходит либо одновременно, либо после юридического факта прекращения договора строительного подряда.
До настоящего момента основным документом, регулирующим процедуру консервации является инструктивное письмо Госстроя СССР, Стройбанка СССР и Госбанка СССР от 18.07.1986 №61-Д "О порядке проведения работ
по консервации строительства объектов"(14). В целом под процедурой консервации строительства следует понимать совокупность мер технического характера, направленных на обеспечение максимальной сохранности объекта строительства в период с момента приостановки и до
возобновления строительства. Процедура консервации носит технический характер, направленный на обеспечение сохранности объекта строительной деятельности (блокирование доступа на объект, необходимая герметизация
объекта и т.п.). Сама по себе она не влечет возникновения качественно новых свойств у объекта незавершенного строительства, например, свойства прочной связи с землей. Таким образом, консервация не оказывает влияния на существование объекта незавершенного строительства и в связи с этим не может быть признана моментом его
возникновения.
В рамках настоящей статьи уже несколько раз указывалось на необходимость оценки объективных свойств объекта - одним из критериев подобной оценки может быть "степень готовности объекта". Например, пункт 2 приложения к постановлению главы администрации г. Краснодара
от 23.04.1996 № 591 "Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда"(15) определяет, что "незавершенным строительством признается строящийся
объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от
утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами". Таким
образом, в некоторых нормативных актах критерию степени готовности объекта незавершенного строительства придается существенное значение.
Однако степень готовности объекта сама по себе не отражает каких-либо существенных характеристик объекта незавершенного строительства. Есть ли разница в характере объективных свойств объекта при степени его готовности 5 процентов и 30 процентов? Степень готовности объекта
относится к описательным характеристикам, которым не придается значения при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства: так по делу №А21-336/04-С2(16) суд указал на то, что степень готовности объектов спора составляет 2,4% и
4,8%, однако это не повлияло на признание судом этих объектов самостоятельными объектами права.
Если же "степень готовности" следует относить к описательным характеристикам, то какой же юридический факт должен быть признан моментом возникновения объекта незавершенного строительства? Полагаем, что таким фактом следует признать приобретение объектом свойств
недвижимой вещи.
Как справедливо отметил М.И.Брагинский: "На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее
значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей"(17).
Рассмотрим аргументы, свидетельствующие об обоснованности данного вывода. Во-первых, приобретение объектом свойств недвижимой вещи означает возникновение нового самостоятельного объекта права, в рамках
которого составляющие его части (строительные материалы) утратили самостоятельный характер существования. Во-вторых, если объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения свойств недвижимости, то он существует только в качестве объекта недвижимого
имущества, то есть устраняется двойственный характер правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющий основу большинства споров, возникающих по их поводу.
В-третьих, подобный подход в полной мере отражает включение законодателем объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный ст.130 ГК РФ.
Следует признать, что существовавшая до внесения изменений в ст.130 ГК РФ судебная практика была противоречива в оценке данного юридического
факта. Так по делам №20881/03 и №А56-21562/03 суды первой и апелляционной инстанции сделали вывод о том, что обладание свойствами недвижимой вещи является необходимым и достаточным для признания объекта незавершенного строительства существующим в качестве
недвижимости, однако кассационная инстанция сочла данный вывод ошибочным, указав, что не было учтено наличие действующего договора строительного подряда. Вопрос об оценке судами данного юридического факта после 01.01.2005 пока остается открытым.
Необходимо проанализировать роль еще одного юридического факта -
государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
С принятием закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(18)(далее - Закон о
государственной регистрации) суды столкнулись с необходимостью определения места государственной регистрации в правовом режиме объекта незавершенного строительства. Несмотря на то, что п.2 ст.25 Закона о государственной регистрации(19) регулирует вопросы
возникновения прав на объекты незавершенного строительства, а не возникновения самих объектов незавершенного строительства как объектов
права, суды склонны к расширительному толкованию данной нормы (п.21 информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ от 24.01.2000 № 51 (20); постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного
округа от 10.12.2004 по делу №А56-7717/04 (21)). В частности, по делу №А56-7717/04 суд указал, что "незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него
правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п.2 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним". К такому выводу приходит и целый ряд теоретиков гражданского права (О.М.Козырь(22), Е.А.Павлодский(23) и т.д.).
Представляется, что данный подход нельзя признать обоснованным. Прежде всего, необходимо разграничивать существование объекта (вещи) и существование права. Действительно, п.2 ст.131 ГК РФ предусматривает возможность введения специальной государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Однако и ст.219 ГК РФ, и ст.25 Закона о государственной регистрации устанавливают обязательность регистрации прав на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта. Таким образом, государственная регистрация не может признаваться моментом возникновения объекта незавершенного строительства.
Помимо этого необходимо отметить, что при подобном подходе подменяются причина и следствие: если объект возникает в момент государственной регистрации, то до нее объекта не существовало, а значит, просто нечего было бы регистрировать. Однако регистрировать можно уже существующий объект, что порождает вывод о том, что государственная регистрация подлежит отнесению к элементам правового статуса объекта незавершенного строительства, а не к юридическому факту, с которым следует связывать его возникновение.
Подводя общий итог, необходимо признать, что наиболее обоснованным представляется вывод о том, что объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения им свойств недвижимого имущества.
В то же время отметим, что упорное нежелание законодателя ввести на уровне закона понятие объекта незавершенного строительства, приводит к тому, что даже внесенные изменения в ст.130 ГК РФ нельзя оценивать как предпосылку к существенному изменению сложившейся судебной практики.
___________________________________________________
1. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 10.
2. Закон Российской Федерации от 30.12.2004 №213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2004, №292.
3. Подробнее см. Лопатников А.В., Родригес А.А. Наследование объектов незавершенного строительства с точки зрения налогового законодательства // "эж-Юрист". 1998. № 15; Сергеева Н.В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во ЧГУ, 2003. С.119; Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства // Кодекс-Info. 2001, № 12. C.14.
4. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000,№ 1. С.15.
5. Документ официально опубликован не был.
6. Официальный сайт Национального собрания Республики Армения.
7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут,1999. С.240.
8. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореферат на соискание степени к.ю.н. по специальности 12.00.03. М., 2001. С.11.
9. Алещев И.А. Сделки с недвижимостью // "эж-ЮРИСТ". 2000, № 30.
10. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.04.2004 по делу №А56-21562/03 // Документ официально опубликован не был.
11. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.2004 по делу №А21-7192/03-С1 // Документ официально опубликован не был.
12. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2004 по делу №А13-7475/03-09 // Документ официально опубликован не был.
13. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998, № 6. С.5.
14. Строительная газета. 1986, №118.
15. Северокавказский юридический вестник. 1996, № 7.
16. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2004 по делу №А21-336/04-С2 // Документ официально опубликован не был.
17. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Часть третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2003. С.149.
18. Закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства РФ. 1997, №30. Ст.3594.
19. Принятие 29.12.2004 новой редакция статьи 25 данного Закона не повлекло изменений в сфере применения данной нормы, хотя непосредственный перечень документов, подлежащий предоставлению в уполномоченный орган, существенно изменился (Закон Российской Федерации от 29.12.2004 №196-ФЗ ""О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 2004, №290).
20. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 24.01.2000 №51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000, № 3.
21. Документ официально опубликован не был.
22. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // "Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова" / Отв.ред. А.Л Маковский. М., 1998. С.278.
23. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000, №4. С.8.
Д.С.Некрестьянов,
соискатель кафедры гражданского права
юридического факультета СПбГУ