На современном этапе развития жилищного рынка кредитование покупки и строительства жилья имеет большие перспективы. Если в полной мере задействовать ипотечные схемы, то в них смогут активно участвовать не менее 30% населения. А пока число квартир, приобретенных по ипотечным схемам по всей России не превышает 1-2% от всего объема проданного жилья.
Ввиду того, что институт ипотеки до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.
В первую очередь к ним относятся Гражданский кодекс РФ и специальный Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нормы которого имеют приоритет над нормами Гражданского кодекса РФ (п.2 ст.334 ГК РФ).
За загадочным словом "ипотека" скрывается ни что иное, как залог недвижимого имущества, являющийся способом обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
При использовании схемы ипотечного кредитования квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока лицо, взявшее кредит, полностью не расплатится за него. Это фактически означает, что собственником своего приобретения покупатель станет с момента государственной регистрации его права, но продавать, обменивать, сдавать в аренду или иным образом отчуждать квартиру без согласия банка будет невозможно. Но даже при наличии такого согласия продать квартиру с обременением в виде ипотеки значительно сложнее, то есть до момента возврата кредита и прекращения ипотеки ликвидность квартиры существенно снижается.
Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке является на сегодняшний день наиболее распространенным способом приобретения жилья в кредит. Достоинства ипотеки очевидны. Во-первых, использование ипотечного кредита дает возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. За счет собственных средств покупатель должен единовременно оплатить первый взнос, который, как правило, составляет лишь 30-40% от цены приобретаемой квартиры. Во-вторых, при уплате налога на доходы физических лиц налогоплательщик имеет возможность получить имущественный налоговый вычет, общий размер которого не может превышать 1 миллиона рублей. Кроме того, вычет предоставляется также на суммы, направленные на погашение фактически израсходованных на приобретение квартиры (или строительство дома) процентов по ипотечному кредиту, полученному в банках РФ.
Ипотечный кредит - процесс сложный
Однако следует учитывать, что покупка жилья с помощью ипотечного кредита - процесс сложный. Есть у ипотеки свои минусы и подводные камни, о которых стоит знать заранее.
Прежде всего, следует учитывать, что большинство банков выдает кредиты только на приобретение жилья. Получить кредит под залог уже имеющегося жилья можно лишь в немногих банках. Многие банки выдают ипотечные кредиты только на приобретение жилья на вторичном рынке, причем некоторые из них не кредитуют покупку квартир в новостройках или пятиэтажках. Если же банк и предоставляет ипотечный кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, то обязательным условием является высокая степень готовности дома (например, не менее 40%). При этом процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру может быть выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья.
При выборе наиболее выгодных условий кредитования необходимо обратить внимание на особые требования, которые существуют у каждого банка.
Например, некоторые банки устанавливают ограничения по возрасту, и лица предпенсионного возраста, зачастую не имеют возможности получить кредит. Большинство банков требуют документального подтверждения заявленного уровня доходов, а если банк не выдвигает подобного требования, то, как правило, устанавливает более высокие проценты за пользование кредитом. Многие банки не предоставят кредит, пока не будет предоставлена справка, что покупатель квартиры не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. А некоторые банки в качестве дополнительного условия предоставления кредита устанавливают требование о поручительстве за возврат кредита нескольких лиц с высоким уровнем легальных доходов.
Пакет необходимых документов может быть огромным, да и программу кредитования банк может предложить совсем не ту, на какую рассчитывал покупатель. К примеру, рыночная стоимость покупаемой квартиры может оказаться выше той суммы, на какую кредит уже взят.
Кроме того, при оформлении ипотечного кредита покупателю нужно быть готовым к дополнительным расходам.
Например, для получения ипотечного кредита заемщику необходимо оформить договоры страхования. Что именно страховать, зависит от того банка, который вы выберете. Обычно банки требуют заключить договоры страхования следующих рисков:
- повреждения и уничтожения приобретаемой квартиры;
- утраты права собственности на приобретенную квартиру;
- утраты жизни и потери трудоспособности заемщика.
При этом страховые пакеты, которые должны приобретать получатели ипотечных кредитов, на практике больше защищают интересы банков, чем заемщиков. Приобретая пакет так называемого "ипотечного страхования", необходимо осознавать, что страховые взносы выплачивает покупатель, а деньги по договору страхования в случае наступления страхового случая получит банк. Выгода покупателя от этой страховки заключается в том, что он при наступлении страхового случая будет освобожден от долговых обязательств перед банком. Например, когда застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, сумма выплаты по договору страхования будет равняться не стоимости разрушенной квартиры, а сумме долга, оставшейся на момент наступления страхового случая. Кроме того, деньги страховщик выплатит непосредственно банку, а покупатель, утратив квартиру, будет лишь освобожден от долговых обязательств. Чтобы избежать таких последствий, страховщики советуют оформлять дополнительную страховку квартиры.
В некоторых случаях приходится еще оплачивать комиссионные за выдачу кредита и даже за рассмотрение заявки клиента на предоставление ему кредита. При этом с момента предоставления ипотечного кредита покупателю надо в течение трех месяцев найти объект покупки, так как в противном случае придется повторно подавать заявку, собирать документы и в очередной раз платить комиссию банку за повторное рассмотрение прошения. Банки также могут брать деньги за открытие и ведение ссудного счета, снятие наличных и аренду банковской ячейки.
К дополнительным расходам следует отнести и расходы на проведение рыночной оценки квартиры оценщиком, имеющим необходимую лицензию. При этом многие банки работают только с определенными оценщиками, страховыми компаниями, лишая своих клиентов возможности оплатить их услуги по минимуму.
Законодатели пытаются снизить издержки покупателя при заключении ипотечной сделки. До недавнего времени к дополнительным расходам добавлялось и обязательное нотариальное удостоверение сделки со стандартной пошлиной в размере 1,5% от суммы договора. Но в настоящее время в силу вступили поправки к закону "О государственной пошлине", согласно которым нотариальное удостоверение ипотеки квартиры теперь стоит 200 рублей, а иного недвижимого имущества - 0,3% от суммы договора, но не более 3000 рублей.
При выборе кредитора обращайте внимание на детали
Наличие целого ряда дополнительных расходов является не единственным обстоятельством, которое следует учитывать при принятии решения об участии в ипотечном кредитовании.
При подписании договора с банком необходимо также учесть ряд моментов.
Как правило, условия кредитных договоров таковы, что какие-либо отсрочки платежей невозможны. Если в ходе погашения кредита заемщик по объективным причинам не сможет вносить платежи в полном объеме, банк-кредитор имеет право потребовать полного досрочного погашения кредита и процентов по нему вплоть до продажи заложенного недвижимого имущества. Причем достаточным основанием для обращения в суд с требованием об обращении взыскания на заложенную недвижимость может послужить просрочка платежей более чем на 60 дней.
Если покупатель не справился с выплатами по ипотечному кредиту, квартиру продают, а ему возвращают все уже выплаченные за нее деньги. Но это теоретически, а на практике же предстоит удержание из этой суммы штрафов и иных санкций. Такая ситуация, как правило, разрешается судом, а судебные издержки по закону выплачивает проигравшая сторона.
Кроме того, одним из способов уменьшения платежей по ипотечному кредиту является его досрочное погашение (при этом экономия покупателя выражается в недоначислении процентов на ту часть кредита, которая досрочно погашена). Такой способ удобен, если у вас неожиданно появляются на руках крупные суммы (наследство, средства от продажи имущества, крупная премия и т.д.). Многие банки допускают досрочное погашение кредита только через определенное время после его оформления или в случае уплаты штрафа, так как банки заинтересованы в соблюдении графика выплат. Поэтому, если вы предполагаете в будущем возможность досрочного погашения ипотечного кредита, целесообразно выбирать банк, который таких санкций не применяет.
В то же время не следует воспринимать все вышесказанное как рекомендацию отказаться от участия в программах ипотечного кредитования. Использование этих программ дает уникальный шанс приобрести квартиру, обладая лишь 30-50% от ее стоимости, и жить уже в собственной квартире, постепенно погашая полученный кредит.
Стоит отметить, что схемы ипотечного кредитования похожи и отличаются лишь деталями. Но именно на эти детали и стоит обращать внимание при выборе кредитора. Важно очень внимательно читать все договоры, изучить все условия, которые вам предлагает банк. В любом случае, перед тем как принять решение, проконсультируйтесь со специалистом, который сможет подсказать оптимальную именно для вашего случая схему ипотечного кредитования.
Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ"
Горячева С.В.