По сложившейся годами традиции в последние рабочие дни перед новым годом государство радует нас весьма значительным объемом нововведений в законодательство, зачастую существенным образом изменяющих сложившиеся правоотношения. Окончание 2004 года не стало исключением из этого правила.
Не углубляясь в перечисление значительного числа новелл, которые были приняты в период 29-30 декабря 2004 года, хотелось бы остановиться на Федеральном законе РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии).
Принятие Закона о долевом участии в строительстве стало результатом почти десятилетнего процесса по формированию рынка первичного жилья. Все это время правовая природа и условия договора о долевом участии в строительстве определялись изощренностью фантазии юристов застройщика и сложившейся судебной практикой. Следует отметить, что в договорах долевого участия в строительстве со временем основное место стали занимать положения, отражающие интересы исключительно застройщика, при одновременном ужесточении условий для дольщика. Дисбаланс интересов сторон стал особенно ощутим в последние два-три года.
Закон о долевом участии в строительстве существенным образом меняет ситуацию. В его формулировках явно прослеживается стремление законодателя обеспечить приоритетность прав и интересов дольщика. Подобный подход является отражением государственной программы по формированию рынка доступного жилья.
Обращаясь к характеристике Закона о долевом участии в строительстве, кратко остановимся на основных гарантиях, которые предусмотрены им.
Прежде всего, в Законе о долевом участии в строительстве определены существенные условия договора о долевом участии в строительстве, т.е. те условия, отсутствие которых означает, что договор не заключен. Пункт 4 статьи 4 Закона о долевом участии относит к ним:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (указание на его проектные характеристики в соответствии с проектной документацией);
2) срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства (пункт 3 статьи 8 Закона о долевом участии устанавливает предельный срок - не позднее 2(двух) месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию);
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты (при этом прямо в Законе предусмотрен размер неустойки за просрочку внесения дольщиком платежей и последствия просрочки внесения платежей);
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (в соответствии с пунктом 5 статьи 7 данного Закона гарантийный срок не может составлять менее 5 лет).
Следует обратить особое внимание на новеллу, касающуюся введения требования об обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав по ним (статья 17 Закона о долевом участии в строительстве). Это означает, что для заключения договора недостаточно договориться о его существенных условиях и подписать договор, но необходимо также осуществить его государственную регистрацию в территориальном органе Росрегистрации. Введение данной нормы направлено на борьбу с двойными продажами и иными злоупотреблениями при сделках на первичном рынке.
В рамках Закона о долевом участии в строительстве законодатель последовательно закрепляет распространение в полной мере на правоотношения по долевому участию в строительстве норм, касающихся защиты прав потребителя. Например, статья 7 Закона о долевом участии в строительстве предоставляет дольщику право при наличии недостатков в переданной квартире требовать по своему выбору следующих действий:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если же недостатки носят существенный характер, то дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств.
К гарантиям прав потребителя следует также отнести императивные нормы Закона о долевом участии, устанавливающие повышенную ответственность застройщика за нарушение обязательств (ответственность за непередачу объекта в срок (пункт 2 статьи 6 данного Закона), проценты за пользование денежными средствами при их возврате (пункт 2 статьи 9 Закона о долевом участии) и т.п.).
Помимо этого пункт 9 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве закрепляет правило о том, что к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве и не связанным с предпринимательской деятельностью дольщика, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии в строительстве.
Таким образом, Закон о долевом участии в строительстве поставил точку в спорах о возможности применения к отношениям сторон, связанным с долевым участием в строительстве, законодательства о защите прав потребителей. Отметим, что подход законодателя в полной мере соответствует не только природе возникающих отношений, но и здравому смыслу.
Особое внимание уделяется в Законе о долевом участии обеспечению обязательств застройщика при привлечении дольщиков. Необходимо говорить о двух направлениях в этой сфере.
Прежде всего, Законом о долевом участии в строительстве предусмотрена такая мера обеспечения обязательств застройщика как приобретение дольщиками прав залогодержателя или права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство. В случае же регистрации застройщиком своего права собственности на объект незавершенного строительства, либо прав собственности на какие-либо помещения в строящемся объекте, все дольщики становятся залогодержателями в отношении этих объектов. Право залога прекращает свое существование лишь в момент передачи дольщику объекта, являющегося предметом его договора долевого участия в строительстве.
Помимо этого интересы дольщика призвана обеспечивать и гарантия иного рода - обязательность публикации проектной декларации и запрет на привлечение дольщиков до момента получения застройщиком разрешения на строительство.
Требование о публикации проектной декларации является новеллой для нашего законодательства. Если ранее застройщики публиковали только ту информацию, которую считали необходимой и достаточной для заключения дольщиком договора, и лишь по настоятельному требованию юристов дольщика предъявляли некоторые документы, касающиеся организации либо строительства объекта, то в настоящее время публикация проектной декларации является обязательным условием не только заключения договоров долевого участия в строительстве, но и для начала рекламы данного объекта в средствах массовой информации.
В соответствии со статьей 19 Закона о долевом участии проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Закон о долевом участии в строительстве предусматривает подробный перечень информации, подлежащий публикации в рамках проектной декларации. Отметим также, что в соответствии с Законом о долевом участии проектная декларация может быть опубликована не только в привычных средствах массовой информации, но и в сети Интернет.
Следует обратить особое внимание на запрет привлечения дольщиков до момента получения застройщиком разрешения на строительство. Эта норма существенно осложняет положение застройщика, так как вынуждает его до указанного момента финансировать проект за счет собственных средств. Очевидно, это в совокупности с другими ограничениями повлечет за собой исчезновение с рынка мелких застройщиков, не обладающих значительными собственными финансовыми ресурсами.
Завершая характеристику Закона о долевом участии, необходимо обратить внимание на тот факт, что он вступает в силу с 31 марта 2005 года, однако в соответствии с пунктом 2 статьи 27 данного Закона его действие распространяется только на отношения, связанные со строительством объектов в долевом участии, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве.
С учетом того, что большинство застройщиков Санкт-Петербурга в течение 2004 года позаботились о получении максимально возможного количества участков для строительства и разрешений на строительство на них, сам факт наступления 31 марта 2005 года не станет рубиконом, а ознаменует лишь начало переходного периода, в течение которого застройщики либо начнут работать по новым правилам, либо будут задумываться о смене сферы деятельности.
Подводя итог, можно говорить о том, что в перспективе нас ожидает существенное улучшение гарантий прав дольщиков. Однако только время сможет показать насколько удачно будут реализовываться на практике те гарантии, которые предусмотрены Законом о долевом участии в строительстве. Помимо этого уже сейчас застройщики говорят о необходимости увеличения продажной цены объектов долевого участия в строительстве как способе компенсации увеличивающихся в связи с принятием Закона о долевом участии их затрат. Будем надеяться, что рынок внесет свои коррективы в подобные утверждения и нам удастся избежать сговора застройщиков, направленного на увеличение цен на первичном рынке, который может сделать бессмысленным все новеллы, гарантирующие интересы дольщика.
Заместитель генерального директора
Юридической фирмы "Адвокат ФРЕММ"
Д.С.Некрестьянов