Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства

В настоящее время одним из весьма востребованных практикой и мало разработанных в теории объектов права собственности является объект незавершенного строительства.

            Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке[1].

            Поскольку объекты незавершенного строительства не изъяты из гражданского оборота и не являются объектами, оборот которых ограничен, они в соответствии со статьей 129 ГК РФ могут свободно отчуждаться. Однако для объектов незавершенного строительства характерно наличие ограничений для участия в гражданско-правовом обороте, предопределенных самой природой объекта как «переходной стадии» от движимого имущества к недвижимому.

В цивилистической доктрине в последние несколько лет идет активная дискуссия о правовом статусе и правовом режиме объектов незавершенного строительства. Особое внимание привлекает проблема признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. В настоящее время сформировалось два основных подхода:

            1) объекты незавершенного строительства считаются объектами недвижимого имущества[2];

            2) объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, то есть до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов[3].

            Не вносит ясности в эту дискуссию и позиция законодателя. Статья 130 ГК РФ непосредственно не называет объекты незавершенного строительства в перечне объектов недвижимости, предлагая решать этот вопрос в зависимости от того, соответствует ли объект незавершенного строительства общим критериям отнесения имущества к недвижимому (непосредственная связь с землей и несоразмерность ущерба назначению объекта при его перемещении). Однако границы общего критерия позволяют по-разному определять правовой статус объектов незавершенного строительства.

            В свою очередь судебная практика попыталась сформулировать объективно существующие, но не отраженные в законе особенности применения этих критериев в отношении объектов незавершенного строительства. В частности, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[4] разъяснил, что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При этом вопрос о статусе объектов незавершенного строительства, являющихся предметом договора строительного подряда, остался без разъяснения, что дало возможность для различного толкования.

            Позиция Высшего Арбитражного суда РФ по этому вопросу получила различную оценку в работах цивилистов. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский первоначально высказались за полную обоснованность толкования, данного Пленумом Высшего Арбитражного суда РФ[5]. В то же время Е.А.Суханов разъяснение Высшего Арбитражного суда РФ толкует совершенно по-другому: объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов (движимых вещей)[6].

            В 2003 году на конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» сделан вывод о необходимости усовершенствования законодательства в сфере недвижимости, в том числе детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона. В принятой по результатам работы конференции Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной протоколом №12 от 17 февраля 2003 года Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, сделан вывод о назревшей необходимости реформы правового регулирования правового режима объектов незавершенного строительства. В частности, участники конференции внесли предложение о включении объектов незавершенного строительства в примерный перечень объектов недвижимости, данный в статье 130 ГК РФ[7]. Включение объектов незавершенного строительства позволило бы однозначно определить вопрос об их правовом статусе, который является ключевым для характеристики содержания права собственности на них. В то же время непосредственное указание на объект незавершенного строительства в перечне объектов недвижимого имущества, указанном в статье 130 ГК РФ, с точки зрения автора, будет лишь полумерой, не достаточной для комплексного решения проблемы. По мнению автора, более эффективным способом будет закрепление на законодательном уровне понятия объекта незавершенного строительства, в рамках которого следует отразить такой качественный признак как принадлежность к категории недвижимого имущества.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.  Большинство цивилистов склоняется к тому, что через анализ правомочий владения, пользования и распоряжения[8] может быть раскрыто содержание права собственности, хотя оно и не исчерпывается этими правомочиями.

Для выявления особенностей реализации вышеназванной триады полномочий в отношении объектов незавершенного строительства необходимо остановится на характеристике каждого из правомочий подробнее.

В целом под правомочием владения следует понимать общественное отношение, характеризующееся обособлением вещи от воздействий на нее третьих лиц и отражающее фактическое господство лица над вещью.

Таким образом, владение объектом незавершенного строительства есть обособление данного объекта от воздействий третьих лиц. Однако специфика объекта незавершенного строительства состоит в частности и в том, что в качестве лица, имеющего непосредственное отношение к объекту незавершенного строительства, выступает не только застройщик, но и подрядчик, осуществляющий строительство.

Так кто же в таком случае будет являться лицом, которому принадлежит правомочие владения в отношении объекта незавершенного строительства?

М.И.Брагинский, ссылаясь на пункт 3 статьи 7 закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[9], полагает, что объекты незавершенного строительства являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (подрядчика, заказчика, инвестора) до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг[10]. Анализируя данную точку зрения, можно сделать вывод, что  объекты незавершенного строительства находятся во владении как застройщика, так и подрядчика.

В.В.Витрянский полагает[11], что объекты незавершенного строительства в период существования действующего договора строительного подряда являются объектами не вещных, а обязательственных прав подрядчика и застройщика[12]. При таких условиях до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда не существует не только субъекта права собственности на объект незавершенного строительства, но и самого права собственности (в том числе и такого элемента содержания права собственности как «владение»).

К.И.Скловский поддерживает точку зрения В.В.Витрянского и утверждает, что «распоряжение заказчика своим правом на объект строительства до его получения от подрядчика непосредственно порождает у приобретателя только обязательственные права»[13]. При этом К.И.Скловский полагает, что правомочие владения принадлежит подрядчику, который, однако, ни при каких условиях не имеет права распоряжения объектом как своим.

О.Романов приходит к иным выводам[14]. Он пишет о том, что независимо от наличия действующего договора строительного подряда объект незавершенного строительства всегда является недвижимой вещью, однако до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда он не имеет собственника, а правомочие владения принадлежит подрядчику. С этим нельзя согласиться. Во-первых, отсутствие собственника означает необходимость применения в данном случае норм статьи 225 ГК РФ о приобретении прав на бесхозяйную вещь, что не просто противоречит действительности, но и подрывает основы гражданско-правового оборота. Во-вторых, нельзя согласиться с подобной конструкцией и потому, что законное владение лица при отсутствии у него права собственности производно от прав собственника[15].

И.Гумаров приходит к выводу о том, что «при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести права собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств»[16].

Каждая из вышеизложенных позиций обладает рядом недостатков, и ни одна из них не отражает реальности.

Существование объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости порождает необходимость существования субъекта права собственности, так как в ином случае следовало бы применять нормы статьи 225 ГК РФ, что противоречит интересам участников гражданского оборота. При этом право собственности на объект незавершенного строительства существует независимо от наличия или отсутствия договора строительного подряда.

Одной из характеристик объекта незавершенного строительства является его связь с земельным участком, на котором он возводится. В связи с этим при характеристике правового положения объекта незавершенного строительства следует уделять внимание именно характеру связи объекта незавершенного строительства с землей. При этом отрицать вещный характер прав на объект незавершенного строительства нет никаких оснований.

            В связи с этим не выдерживает критики формулировка статьи 219 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации. Буквальное толкование данной статьи позволяет говорить о том, что право собственности на любые объекты незавершенного строительства и вновь созданные объекты недвижимости может возникать только в порядке приобретения прав на бесхозяйные вещи, предусмотренном статьей 225 ГК РФ. Очевидно, что это противоречит потребностям гражданско-правового оборота. С учетом этого целесообразно внести изменения в статью 219 ГК РФ, указав, что государственная регистрация есть не момент возникновения права собственности, а лишь официальная фиксация юридического факта возникновения права собственности. Иными словами право собственности на объект недвижимости возникает и существует вне зависимости от наличия его государственной регистрации, и лишь реализация правомочия распоряжения обусловлена необходимостью соблюдения собственником формальных требований о государственной регистрации объекта. С учетом вышеизложенного государственная регистрация права собственности есть лишь административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.   

Для адекватного отражения специфики правомочия владения по отношению к объектам незавершенного строительства следует разграничить правомочие владения как составляющую содержания права собственности и фактическое владение как производную от прав собственника.

Предположим, что застройщик, обладающий правами на земельный участок, осуществляет силами подрядчика возведение объекта на этом земельном участке. В этом случае возможно два способа строительства: строительство на основании полученного застройщиком разрешения или самовольная постройка. При наличии прав на строительство застройщик приобретает и право собственности на объект незавершенного строительства – этот вывод следует из систематического толкования главы 14 и главы 37 ГК РФ. При самовольной постройке подлежит применению статья 222 ГК РФ, которая закрепляет приоритет обладателя прав на земельный участок на приобретение прав собственности на возведенную самовольную постройку при условии последующего получения разрешения на ее возведение. Таким образом, во всех случаях налицо приоритет застройщика в приобретении права собственности, включающего в себя и правомочие владения. В таком случае возникает вопрос, какими полномочиями в отношении объекта обладает подрядчик, который осуществляет строительство объекта?

С учетом вышеизложенного, очевидно, в отношении объекта незавершенного строительства право собственности и, в частности, правомочие владения принадлежит застройщику, но при этом подрядчику принадлежит право фактического владения[17] объектом незавершенного строительства, которое является производным от права собственности застройщика.

Близким к владению, но все же самостоятельным правомочием является правомочие пользования.

Под правомочием пользования понимается возможность лица использовать вещь в своем хозяйственном интересе, т.е. извлекать из вещи плоды и доходы. Таким образом, правомочие пользования характеризует экономическую роль имущества, определяемую собственником.

Специфика правового статуса объекта незавершенного строительства как объекта, не принятого государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, серьезно ограничивает в отношении него содержание правомочия пользования.

Подписание акта о принятии объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией является юридическим фактом, определяющим возможность его эксплуатации (т.е. использования). В соответствии с действующими строительными нормами и правилами для принятия объекта в эксплуатацию необходимо выполнение требований проекта в полном объеме с соблюдением действующих строительных норм и правил.

Объект незавершенного строительства не может быть принят в эксплуатацию с сохранением своего статуса. В соответствии с пунктом 4.4 Территориальных строительных норм ТСН 12-316-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов»[18] до ввода законченных строительством объектов в эксплуатацию не допускается их непосредственное использование по назначению. Таким образом, незавершенность строительства означает невозможность его использования по назначению. Более того, сам термин «использование по назначению» обладает существенной спецификой в отношении объекта незавершенного строительства. Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) определяется при его принятии в эксплуатацию, что находит отражение в акте государственной приемочной комиссии. Объект незавершенного строительства, не будучи принятым в эксплуатацию, не имеет назначения: с определенной степенью приближения можно утверждать, что назначение объекта незавершенного строительства – завершение строительства.

В этом случае единственное допустимое законодательством действие по эксплуатации объекта незавершенного строительства – это завершение строительства.

Возникает вопрос: возможна ли сдача объекта незавершенного строительства в аренду? Очевидно, нет[19]. В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, законодательством предусмотрено два варианта передачи собственником своих правомочий, однако при любом из вариантов присутствует правомочие пользования, которое в данном случае не может быть передано.

Следует, однако, подчеркнуть, что невозможность эксплуатации объекта незавершенного строительства до завершения строительства не означает отсутствие у собственника правомочия пользования, а свидетельствует о том, что применительно к объектам незавершенного строительства правомочие пользования ограничено правом на осуществление действий, направленных на завершение строительства.

Завершая характеристику триады правомочий собственника, остановимся на правомочии распоряжения.

Под правомочием распоряжения понимается юридическое господство над вещью, возможность определения юридической судьбы вещи вплоть до ее уничтожения. В целом правомочие распоряжения может быть охарактеризовано как правомочие лица на совершение любых сделок по отчуждению объекта, а также по принятию решений о его изменении (переработке) или уничтожении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 закона РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[20] (далее – закон о государственной регистрации) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на него подлежит государственной регистрации. Формулировка этого пункта настолько широка, что охватывает любые виды сделок с объектом незавершенного строительства, однако такое широкое толкование не соответствует самому правовому режиму объекта незавершенного строительства и реально существующим правоотношениям. К примеру, если следовать буквальному толкованию этой нормы при принятии решения о продолжении ранее приостановленного строительства собственнику следует предварительно зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, а лишь потом заключать договор строительного подряда. Очевидно, следует внести изменения в текст пункта 2 статьи 25 закона о государственной регистрации, ограничив случаи обязательности государственной регистрации объектов незавершенного строительства необходимостью совершения «сделок, направленных на отчуждение объекта незавершенного строительства». В предлагаемой редакции пункт 2 статьи 25 закона о государственной регистрации будет соответствовать понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенному в статье 2 этого закона.

Особенности правомочия распоряжения по отношению к объектам незавершенного строительства обусловлены закрепленным в действующем законодательстве делением объектов незавершенного строительства на две категории: в отношении которых есть договор строительного подряда и в отношении которых его нет.

При этом особенности двух вышеназванных категорий объектов незавершенного строительства анализируются цивилистами только применительно к совершению сделок по отчуждению объекта незавершенного строительства, в то же время такой элемент правомочия распоряжения как право изменения (переработки) или уничтожения объекта незавершенного строительства вообще не анализируется. Но характеристика правомочия распоряжения будет не полной, если она ограничится только одним из элементов правомочия распоряжения. Познание может претендовать на истинность выводов только при условии включения в его сферу всех элементов, составляющих явление.

Исходя из толкования, данного Пленумом ВАС РФ в пункте 16 постановления от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», многие авторы[21], да и судебная практика склоняются к мнению, что в период действия договора строительного подряда распоряжение объектом незавершенного строительства путем заключения сделки по его отчуждению невозможно.

По мнению автора, данное утверждение не является верным. Как уже ранее указывалось, в соответствии со статьей 129 ГК РФ объект незавершенного строительства не относится к объектам, ограниченным в гражданском обороте, и может свободно отчуждаться. Наличие договора подряда не лишает объект незавершенного строительства его вещной природы и не обременяет его вещными правами подрядчика, так как последний обладает лишь обязательственными правами по договору подряда, корреспондирующими обязанностям застройщика. При таких условиях отсутствуют основания для ограничения прав собственника по распоряжению объектом незавершенного строительства. А взаимоотношения с подрядчиком во всех случаях подлежат урегулированию собственником (заказчиком) в рамках обязательственных правоотношений, существующих между ними.

При отсутствии договора подряда для распоряжения объектом незавершенного строительства собственнику необходимо соблюсти субъективный критерий, предусмотренный действующей редакцией статьи 25 закона о государственной регистрации, а именно – наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Судебная практика придает этому критерию серьезное значение при оценке действительности сделки[22], однако в своей основе он целиком зависит от субъективного мнения собственника, от его планов в отношении объекта незавершенного строительства на момент обращения за его государственной регистрацией. В частности, в пункте 16 информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» судом отмечено, что основанием для отказа в удовлетворении требований истца к ответчику (регистрирующему органу) является вывод суда о том, что у истца отсутствует намерение совершить сделку с объектами незавершенного строительства, что, в свою очередь, препятствует его государственной регистрации. Таким образом, на собственника объекта незавершенного строительства возлагается дополнительная обязанность по доказыванию регистрирующему органу (а при необходимости и суду) наличия необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства.

При соблюдении вышеназванных общепризнанных критериев (невозможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба назначению объекта; отсутствие договора строительного подряда; наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства) и наличии прав на строительство и земельный участок возможно осуществление государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, что в свою очередь дает возможность собственнику (обладателю зарегистрированного права) совершать сделки по отчуждению  объекта незавершенного строительства. Переход права на объект незавершенного строительства как объекта недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации.

Поскольку распоряжение может выражаться также в изменении (переработке) или уничтожении объекта незавершенного строительства, дадим характеристику и этого элемента правомочия распоряжения. В целом, для собственника отсутствуют какие-либо особые ограничения при распоряжении им объектом незавершенного строительства путем его изменения (переработки) или уничтожения. Собственник объекта незавершенного строительства вправе изменить (переработать) или уничтожить этот объект, при обязательном соблюдении требований действующего законодательства. В случае неправомерного нарушения собственником интересов иных лиц (например, подрядчика) он обязан возместить причиненные им убытки.

Таким образом, хотя объекты незавершенного строительства и не являются ограниченными в гражданском обороте в силу пункта 2 статьи 129 ГК РФ, однако вовлечение их в оборот обусловлено выполнением целого ряда условий.

В завершение настоящей работы отметим, что, по мнению автора, действующая редакция статьи 219 ГК РФ порождает для законодателя необходимость в разработке, зачастую, излишне сложных юридических конструкций, направленных на устранение допущенных огрехов в юридической технике. Определение момента возникновения права собственности как момента государственной регистрации этого права повлекло за собой необходимость в такой комплексности критериев признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости и определения субъекта права собственности. Это в свою очередь влечет для законодателя необходимость использования такого приема юридической техники как юридическая фикция, выражающаяся в данном случае в законодательном закреплении отсутствия вещно-правовой природы у объекта незавершенного строительства при наличии в отношении него действующего договора строительного подряда[23].

---