Страхование в области сделок с недвижимостью является добровольным имущественным страхованием. Как и другие виды «необязательного» страхования, страхование в сфере недвижимости в России развивается с трудом. Связано это как с субъективными факторами (недооценка потенциальными страхователями своих рисков, нежелание тратить дополнительные средства на выплату страховых премий, недостаточная информированность по возможностям страховки тех или иных рисков), так и объективными (недостаточный выбор предложений по страхованию, негативный опыт общения со страховыми организациями, полученный при страховании в других сферах и т.п.). Тем не менее, данный рынок очевидно растет и по объемам и по разнообразию предлагаемых услуг, поскольку объективно страхование может существенно повысить уровень безопасности сделок.
Риски продавца обычно не страхуются, поскольку сложившиеся схемы заключения договоров купли-продажи и проведения расчетов позволяют минимизировать его риски.
Из рисков покупателя обычно страхуется риск утраты права собственности на купленную недвижимость (потеря имущества в результате утраты права собственности) – титульное страхование. Страхователем может быть как покупатель, так и агентство недвижимости. Страховой случай наступает, если суд признает недействительной сделку по купле-продаже (ст.168-179 ГК РФ), а также при истребовании имущества у добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ). В частности, самыми распространенными случаями оспаривания сделок являются – нарушения в процессе приватизации (например не учтены интересы несовершеннолетних), недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (иногда устанавливается экспертизой даже после смерти данного лица), совершение сделки под влиянием заблуждения, раздел наследуемого имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них. Заключение договора страхования будет эффективным только в случае включения в страховое покрытие всех возможных рисков. Однако существуют страховые полисы, включающие в себя только отдельные виды рисков, они естественно стоят дешевле. Помимо количества покрываемых рисков, полисы отличаются сроком страхования – от полугода до 10 лет. Практикуется оплата полисов в рассрочку. Иногда договор страхования заключается на год, а затем может быть продлен. Страховая сумма должна соответствовать действительной стоимости имущества и не может ее превышать (ст.947 ГК РФ). Если указанная страхователем сумма будет больше действительной стоимости имущества, то договор страхования является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость. Страховщик имеет право на оценку страхового риска, соответственно от результатов проверки документов по сделке могут зависеть тарифы. Существуют возможности пересмотра страховой суммы, если в течение срока действия договора страхования действительная стоимость имущества возросла, при этом соразмерно увеличивается и размер страховых премий.
Если недвижимость приобретается на первичном рынке путем инвестирования в строительство, то риском инвестора является потеря денег. В этом случае возможно заключение договора страхования финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости. Срок полиса при этом определяется сроком строительства и последующего оформления документов. Страховая сумма соответствует сумме инвестиций и не может пересматриваться.
При заключении договора страхования следует обращать внимание на то, что условия, на которых он подписывается содержатся не только в самом тексте договора и полиса, но и в стандартных правилах страхования, которые следует изучить, поскольку по соглашению страховщика и страхователя отдельные положения правил могут быть изменены договором (ст.943 ГК РФ).
Независимо от участия в экспертизе документов по сделкам с недвижимостью страховщика и агентства недвижимости следует понимать, что в этих сделках у них имеются собственные интересы, которые они будут в первую очередь защищать и не стоит пренебрегать помощью юристов, специализирующихся в данной области.
Владимир Мечтаев