Наследие Франсуа Мансара
В XVII веке при строительстве дворца “Мэзон–Лафит” архитектор Франсуа Мансар впервые приспособил чердачные площади под жилые помещения. Хотя “жилой чердак” впервые громко завил о себе на стенах дворца, в дальнейшем, он получил распространение как далекое от роскоши и даже порою удобств доступное жилье для растущего в числе класса молодой интеллигенции – студентов, художников, артистов. Париж за короткое время “оброс” такими комнатами, которые в честь архитектора получили название мансарды. Практически до начала двадцатого века это было не самое престижное жилье. Как известно, богатые люди селились на первых этажах, а те, кто победнее – на самых верхних.
Второе дыхание мансардам дал датский инженер Вилум Канн Рассмунсен. Во времена второй мировой войны, из-за огромного количества беженцев в Дании каждый квадратный метр жилья был на вес золота. Перестраивать чердаки не было не сил, не средств, поэтому изобретенное Рассмунсеном мансардное окно, которое встраивалось в наклонный скат. Это окно давало много естественного света и гарантировало поступление свежего воздуха.
С момента появления небоскребов, лифтов, пентхаузов и других благ верхние этажи приобрели престижный статус. Возросло и значение мансард. В наши дни они используются не только как жилье, но и как офисные площади. Сейчас, практически весь “старый” Париж обустроен мансардами. Однако, это уже далеко не дешевое жилье, а одно из самых элитных.
Как Петербург не стал Парижем
В свое время, губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев распорядился провести инвентаризацию мансард. Фактически, переоборудование чердаков и надстройка мансард давала возможность получить около миллиона квадратных метров жилья в центральных районах города, не прибегая к уплотнительной застройке. А средства, полученные от реализации прав на строительство, планировалось перечислять на благоустройство территории и мест общего пользования конкретного дома. Однако жильцы одного из домов оспорили некоторые положения распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р “О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях”. По их обращению городской, а потом и Верховный суд РФ “признали недействительными, не порождающими правовых последствий со дня издания” п.1.2 и частично п.2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р, указав, что при решении вопроса о предоставлении чердака для реконструкции следует выяснять относится ли он к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома. Основанием для данных судебных решений послужило толкование ст.289 и ст.290 Гражданского кодекса РФ.
С момента принятия этого решения прошло несколько лет, но, практически, ничего не изменилось. В настоящее время, мансардное строительство сопряжено со значительным числом трудностей, прежде всего, юридического характера.
Юридические особенности мансардного строительства
Основным документом, регулирующим деятельность инвестора и государственных органов в процессе реконструкции чердачных помещений является распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р. Несмотря на кажущуюся древность данного нормативного акта, он является практически единственным документом, определяющим юридическую процедуру оформления прав на мансарды.
Деятельность инвестора по строительству и оформлению прав на мансарду представляет собой сложный многоэтапный процесс, включающий в себя деятельность по решению правовых вопросов, деятельность по проектированию и строительству с последующей сдачей объекта в эксплуатацию.
Распоряжением мэра Санкт-Петербурга №128-р не установлено каких-либо ограничений круга лиц, которые могут быть инвестором при реконструкции чердака. Это означает, что в качестве инвестора могут выступать как физические, так и юридические лица. Не является обязательным условием для осуществления реконструкции чердака и наличие у лица прав собственности на какую-либо квартиру в жилом доме, где будет осуществляться реконструкция. В то же время данный нормативный акт предусматривает, что при поступлении инвестиционного предложения на осуществление реконструкции чердака или мансарды, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в многоквартирном доме наниматели жилых помещений, занимающие их по договору социального найма, а также собственники квартир в данном доме должны быть уведомлены о поступившем предложении и могут принять участие в инвестиционном процессе путем внесения своих предложений по реконструкции чердака или мансарды дома с учетом того, что при прочих равных условиях им принадлежит преимущественное право на осуществление реконструкции. Иными словами, наличие права на проживание или права собственности на квартиру в жилом доме при прочих равных условиях порождает у лица преимущественное право на заключение инвестиционного договора на реконструкцию чердачного помещения. Данное преимущественное право касается только лиц, не обладающих какими-либо правами на жилую площадь в этом доме, а иные собственники (жильцы) обладают равным правом на реконструкцию чердачного помещения. Как правило, при наличии нескольких заявок от жильцов дома предпочтение отдается лицу, обладающему квартирой, расположенной под реконструируемой частью чердака.
Действующее законодательство предполагает, что мансарда, как правило, создается как самостоятельное жилое помещение, которому по завершении строительства проектно-инвентаризационное бюро присваивает номер как обычной квартире. Однако это вовсе не означает, что за счет мансарды невозможно создание двухуровневой квартиры - это допустимо, но с юридической точки зрения обусловлено необходимостью осуществления такого процесса как перепланировка в форме объединения объектов.
В Санкт-Петербурге действующий порядок заключения инвестиционного договора на реконструкцию мансарды предусматривает взаимодействие Комитета по управлению городским имуществом и районных администраций Санкт-Петербурга при решении этого вопроса.
При возникновении намерения осуществить реконструкцию чердачного помещения потенциальный инвестор обращается в районную администрацию с просьбой разрешить ему предпроектные разработки, которые позволят оценить техническую возможность реконструкции мансарды и определить основные характеристики будущего проекта реконструкции. Разрешением на предпроектные разработки инвестору предоставляется определенный срок на их выполнение и согласование в уполномоченных органах. По результатам предпроектных разработок комиссия по распоряжению объектами недвижимости принимает или не принимает решение о предоставлении прав на реконструкцию. На основании положительного решения этой комиссии глава районной администрации издает распоряжение, в котором указываются основные условия предоставления инвестору права на реконструкцию чердака. В свою очередь распоряжение главы районной администрации является основанием для заключения районным агентством КУГИ Санкт-Петербурга с инвестором инвестиционного договора о предоставлении чердака на инвестиционных условиях.
Инвестиционный договор позволяет инвестору осуществлять деятельность по проектированию и непосредственному строительству мансарды, а в последующем становится правоустанавливающим документом при оформлении прав на мансарду. В инвестиционном договоре определяется чердачное помещение, которое предоставлено для реконструкции, сроки реконструкции и размер инвестиционных отчислений, подлежащих уплате инвестором в бюджет города.
Основная проблема – право собственности
Основной проблемой, которая возникает при реконструкции чердачных помещений, является оформление права собственности на вновь созданное жилое помещение.
Распоряжением мэра №128-р предусмотрена возможность приобретения инвестором по результатам реконструкции различных прав на объект реконструкции: собственность, аренда, безвозмездное пользование. Очевидно, что лишь право собственности является достаточной гарантией интересов инвестора и вложенных им инвестиций. Однако решением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 N 3-107/2000, которое было оставлено без изменения определением Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61, оформление права собственности на чердачные помещения было существенно затруднено указанием на необходимость получения согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме на реконструкцию чердака. Данная позиция суда была обусловлена выводом о том, что чердачные помещения предназначены для обслуживания всего дома в целом, в связи с чем они подлежат отнесению к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном жилом доме (статья 290 Гражданского кодекса РФ). Следует отметить, что действительно существуют чердаки, которые предназначены исключительно для эксплуатации дома в целом (там расположены водомерные узлы, системы верхнего розлива и т.п.), однако существуют и совершенно иные чердаки – мансарды, пригодные для использования по самостоятельному назначению. Несмотря на это сложившаяся многолетняя практика свидетельствует о том, что при непредоставлении в ГУЮ “Городское бюро прав на недвижимое имущество” нотариально удостоверенных согласий, предоставленных собственниками квартир в данном жилом доме, инвестором будет получен отказ в государственной регистрации права собственности со ссылкой на вышеназванные решения суда. При этом инвестор будет вынужден обращаться в суд за признанием своего права собственности на вновь созданную в результате реконструкции мансарду, и уже решение суда становится тем актом, который дает возможность получить свидетельство о праве собственности.
Инвестиционная деятельность по реконструкции чердаков носит рисковый характер. Это означает, что на любом этапе с момента обращения с заявлением о предоставлении разрешения на предпроектные разработки и до момента регистрации права собственности на вновь созданную мансарду возможно возникновение судебных споров, которые могут удлинить сроки реконструкции или препятствовать ее осуществлению. Действующее законодательство не позволяет однозначно и уверенно защищать права инвестора от притязаний собственников квартир в доме, которые по разным причинам (зависть, желание заработать, принципиальные соображения) оказывают активное противодействие деятельности по реконструкции мансарды.
Подводя итог данному краткому обзору правового регулирования мансардного строительства, хотелось бы сказать, что при отсутствии изменений в федеральном законодательстве, определяющем состав имущества, являющегося общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, мансардное строительство обречено носить единичный характер, и не станет массовым. Следует отметить, что в некоторых случаях действующее законодательство позволяет устранить или минимизировать препятствия к оформлению прав собственности на мансарду, однако это возможно лишь при совпадении целого ряда условий.
Заместитель генерального директора
юридической фирмы “Адвокат ФРЕММ”
Д.С.Некрестьянов