Комментарий к законопроекту № 445620-8
«О внесении изменения в часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации»
В Государственную Думу Правительством Российской Федерации представлен на рассмотрение законопроект «О внесении изменения в часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым предлагается внести изменения в ЖК РФ, которые будут предусматривать право собственника квартиры сдавать ее, в том числе на условиях краткосрочной аренды. При этом в качестве существенного условия такой сдачи является соблюдение прав и интересов соседей.
Как следует из пояснительной записки к законопроекту, он внесен в связи с необходимостью разрешения правовой коллизии, на которую указал Конституционный Суд РФ от 23.03.2023 в Постановлении № 9-П по делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П.Е. Бахирева.
Конституционным Судом РФ был рассмотрен спор, связанный с правомерностью сдачи жилых помещений в аренду на краткосрочной основе. Зачастую такие действия арендодателей трактовались судами как гостиничная деятельность, запрет на ведение которой в жилых домах установлен ч. 3 ст. 17 ЖК РФ.
Конституционный Суд РФ разъяснил, что запрет, установленный ч. 3 ст. 17 ЖК РФ по своему конституционно-правовому смыслу не может рассматриваться как ограничение деятельности по краткосрочному (на срок от одних до нескольких суток) возмездному предоставлению собственником гражданам принадлежащего ему жилого помещения в многоквартирном доме.
Исходя из данной трактовки, Правительство РФ предлагает прямо предусмотреть право собственника передать во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. При этом от арендодателя требуется соблюдение требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещения, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Сама по себе проблема соотношения действительно гостиничной деятельности и посуточной аренды квартир в частном порядке стоит достаточно остро и ее необходимо решить тем или иным образом.
Однако в предложенной редакции законопроект представляется нецелесообразным, поскольку какой-либо правовой смысл, за исключением формальной попытки устранения неопределенности в вопросе границы между использованием жилых помещений для организации гостиницы и сдачи квартиры в аренду, отсутствует.
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, то есть реализацией одного из основных правомочий собственника. Это один из основных договоров, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, основой для развития и функционирования ее экономической системы. Законодательное ограничение аренды путем введения минимального срока в принципе нецелесообразно и может привести к существенным негативным последствиям.
В свою очередь соблюдение прав и интересов соседей является одним из условий пользования жилым помещением.
В частности, ч. 4 ст. 17ЖК РФ предусматривает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
А согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, установлено, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Если исходить из требований ЖК РФ, эта обязанность собственника существует независимо от того, проживает он в жилом помещении самостоятельно или предает его во владение и пользование третьим лицам.
Таким образом, представленный на рассмотрение законопроект не предлагает разрешения сложившейся правовой коллизии, на которую указал Конституционный Суд РФ, а именно: не указывает где именно проходит граница между гостиничной деятельностью и частной сдачей в аренду жилого помещения. Представляется, что именно это является задачей возможной корректировки законодательства применительно к возникшей проблеме.
Само по себе объединение уже существующих положений ГК РФ в части аренды и ЖК РФ в части защиты интересов соседей, действующих уже много лет, большого смысла не имеет.
Остается надеяться лишь на то, что законодатель данную проблему понимает и попытается скорректировать законопроект в ходе его рассмотрения.
Пока же обоснованность разграничения деятельности гостиниц и посуточной аренды полностью зависит от добросовестности судов, которые, в том числе согласно вышеупомянутому Постановлению Конституционного Суда РФ № 9-П от 23.03.2023 должны определять порядок использования жилья именно в таком формате и находят ли ссылки на незаконность использования конкретное подтверждение в действиях, влекущих негативные последствия для комфорта других жильцов и ведущих к избыточной эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме.