Сведения из ЕГРН с персональными данными без согласия правообладателя третьим лицам не получить

1 марта 2023 года вступают в силу Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации, который вносит изменения в Федеральный закон № 152-ФЗ «О персональных данных». Вносится ряд изменений, направленных на совершенствование правовой защищенности субъектов персональных данных, а также усиление госконтроля в указанной сфере.


Устанавливается, что персональные данные, содержащиеся в ЕГРН (фамилия, имя, отчество, дата рождения), могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия физического лица - субъекта таких данных. Для этого в ЕГРН вносится запись (на основании заявления физического лица), за которым в ЕГРН зарегистрировано право, ограничение прав или обременение на объект недвижимости, а также при внесении соответствующей отметки в заявление о государственной регистрации права. 

 
В отсутствии указанной записи сведения из ЕГРН могут быть предоставлены только по запросу нотариуса, действующему на основании письменного заявления заинтересованного лица в целях защиты его прав и законных интересов.


Корреспондирующие изменения также вносятся в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1. Указанные изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», что устраняет существующую правовую коллизию, когда Операторы, с одной стороны, обязаны не раскрывать третьим лицам персональные данные без согласия их правообладателя, но, с другой, выдача персональных данных из ЕГРН осуществляется без каких-либо ограничений. 


В связи с этим получение выписок  из ЕГРН (Росреестр недвижимости) с персональными данными собственников  - ФИО, дата рождения правообладателя для третьих лиц будет не доступно. Исключение на получение выписок с полными сведениями составляют супруги, наследники, нотариусы, банки, кадастровые инженеры.


Помимо того, что данные законодательные изменения вносят затруднения в проведение сделок с недвижимостью, так это еще и отразится не меньшими затруднениями на этапе проведения общих собраний собственников МКД.

Каким образом теперь инициаторы общих собраний в многоквартирном доме должны проводить собрания? Где им брать персональные данные своих соседей для уведомлений о проведении собрания собственников МКД? 
На данный момент по данному вопросу никаких официальных разъяснений нет. 

Скорее всего, для проведения собраний будут привлекать нотариусов, у которых, в отличие от других третьих лиц, есть доступ к данным ЕГPН. Но как на практике будет реализована эта функция пока непонятно.


Исходя из положений  статьи 85.1. «Основ законодательства РФ о нотариате», которой они были дополнены, по письменному заявлению лица, которому содержащиеся в ЕГРН  сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов, запрашиваются нотариусом в виде выписки из данного реестра. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством.


В свою очередь заинтересованное лицо при подаче письменного заявления представляет нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие указанных обстоятельств, достаточных для получения выписки. К таким обстоятельствам могут относиться: договор, стороной которого являются заявитель и правообладатель, о совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, предварительный договор купли- продажи между заявителем и собственником объекта недвижимости,  наличие у заявителя законных оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости, намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости, намерение заявителя обратиться в суд за суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу,  наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю о взыскании с правообладателя объекта недвижимости денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта и др. 


Под «намерением обратиться в суд» – вероятно подразумевается проект искового заявления, а не зарегистрированный иск (поскольку для подачи иска как раз нужны персональные данные ответчика).


В случае достаточности представленных письменных доказательств наличия обстоятельств,  рассмотрение заявления осуществляется в день обращения. В случае отсутствия оснований для предоставления заявителю таких сведений из ЕГРН, нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений. Отказ нотариуса может быть обжалован в суд.

Далее нотариус в свою очередь проверяет намерения заинтересованного лица, устанавливает, насколько его интересы законны и цель использования  персональных данных путем анализа документов, проверки их подлинности. На основании этого нотариус выдает заявителю выписку из ЕГРН, содержащей такие сведения, и свидетельство.


Стоимость удостоверения факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости составит 300 рублей (плата за услуги правового и технического характера не может превышать сто пятьдесят рублей).


Применительно к  процедуре подготовки проведения общего собрания собственников, инициатор собрания видимо должен в письменном виде обратиться к нотариусу за получением сведений из ЕГРН на всех собственников МКД и нотариус, оценив представленные письменные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, достаточных для получения выписки  и необходимых для защиты прав и законных интересов заявителя, должен будет выдать инициатору собрания сведения из Росреестра с персональными данными собственников МКД, если тот в свою очередь документально подтвердит свои намерения провести общее собрание собственников.  


Однако в перечне документов новой статьи 85.1. «Основ законодательства РФ о нотариате» об удостоверении нотариусом факта наличия сведений в ЕГРН, в качестве основания для получения сведений из ЕГРН не перечислены, какие должны быть представлены нотариусу документы, которые бы доказывали намерения о проведении общего собрания собственников МКД. Поэтому что конкретно из документов должен будет представить инициатор собрания собственников, чтобы это явилось убедительным основанием для нотариуса – скорее всего это будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально.

Где инициатору собрания собственников взять сведения о соседях, чтобы подготовить уведомления о проведении общего собрания собственников и бюллетени?

Первый путь – обратиться в управляющую компанию/ТСЖ, запросить у них реестр собственников. Конечно, по некоторым вопросам, в которых управляющая компания не заинтересована (например, если повестка собрания – смена этой управляющей компании), содействовать она явно не будет.Также есть риск, что реестр собственников, который ведет Управляющая может быть не актуальный, и эта погрешность украдет определенный процент от кворума.

Путь второй – это сформировать обезличенные бланки бюллетеней с номерами квартир, без ФИО, чтобы собственники сами заполнили свои персональные данные в бюллетене.В этом случае обращение к нотариусу за получением сведений из ЕГРН может и не потребоваться.

Как будет реализовано предоставление доступа к персональным данным собственников для инициатора /администратора электронного собрания в ГИС ЖКХ? Как инициатор должен получить персональные данные жильцов дома, чтобы начать процедуру уведомления о проведении собрания? Будет ли ему открыт доступ к реестру собственников  с полными данными? Остается пока под вопросом, готовится проект поправок.

Для обеспечения доступности информации о жилищно-коммунальном хозяйстве, бесперебойности функционирования ГИС ЖКХ, повышения эффективности ее использования для граждан, органов власти и организаций отрасли жилищно-коммунального хозяйства, а также безусловного соответствия функциональности ГИС ЖКХ нормам законодательства Pоссийской Федерации Минстроем Pоссии совместно с Оператором ГИС ЖКХ в настоящее время проводится работа по реализации функционала ГИС ЖКХ в части ведения в Системе реестра собственников жилых помещений - получателей жилищно-коммунальных услуг.
       

Кроме того, в целях нивелирования возможных негативных последствий, в том числе выраженных в  отсутствии сведений о собственниках помещений в многоквартирных домах и как следствие невозможности проведения общего собрания собственников помещений, принятия решений по вопросам, поставленным на голосовании, Минстроем Pоссии прорабатывается вопрос необходимости внесения соответствующих изменений в рамках подготовки проекта поправок Правительства Pоссийской Федерации к проекту федерального закона № 78299-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Pоссийской Федерации».

Так, предлагается внести изменения, согласно которым Оператор Системы обеспечивает ведение в ГИС ЖКХ в электронном виде реестра собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц, имеющих право участвовать в общем собрании собственников помещений в таком доме.

В настоящее время Минстроем Pоссии ведется работа по модернизации ГИС ЖКХ с учетом изменений законодательства, а также необходимости реализации дополнительных интеграционных механизмов.

Законодатель справедливо видит существование проблемы защищенности персональных данных от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц, что  создает реальную угрозу для совершения преступлений и правонарушений. Особую тревогу законодателя в текущих условиях вызывает сбор персональных данных в целях идентификации военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов.

Принятие законопроекта по задумке законодателя позволит повысить уровень защищенности персональных данных граждан, обеспечивая их конституционное право на неприкосновенность частной жизни. Законодатель полагает, что таким образом он сможет защитить персональные данные от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц и исключить нарушения, злоупотребления  и незаконное использование персональных данных, а также поименно выявить нарушителей. А получение персональных данных должно быть исключительно во имя защиты своих прав и интересов.  Однако в реальности закон пока лишь создает неудобства добросовестным участникам правоотношений. Как эти изменения будут реализованы на практике и какие принесут результаты и последствия - покажет время.