Коронавирус, аренда и обстоятельства форс-мажор

На фоне развития пандемии коронавируса в нашей стране и в связи с введением органами исполнительной власти разного рода ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения заболевания, стал актуальным вопрос о наличии в текущей ситуации обстоятельств форс-мажор, в частности, применительно к арендным отношениям.

Что понимается под обстоятельствами форс-мажор (непреодолимой силы)?

В российском законодательстве нет понятия «обстоятельства форс-мажор» (этот термин используется в международном праве), но зато присутствует упоминание «обстоятельств непреодолимой силы». В силу положений п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Исходя из этих общих характеристик, наличие действия обстоятельств непреодолимой силы устанавливается в каждом конкретном случае. Иными словами, обстоятельства непреодолимой силы, применительно к нашему гражданскому законодательству, это не некие абстрактные категории, относящиеся ко всем и каждому, а конкретные обстоятельства, препятствующие исполнению отдельно взятого обязательства. При этом не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей. Также не признается непреодолимой силой отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров. Финансово-экономический кризис не признается обстоятельством непреодолимой силы, суды относят его к предпринимательским рискам. 
 
Является ли коронавирус непреодолимой силой для арендных отношений?

В ситуации с распространением коронавируса основанием для признания обстоятельств, препятствующих исполнению договорных обязательств, непреодолимой силой является не сам факт пандемии, а конкретные акты органов государственной власти, которыми вводятся соответствующие ограничения и запреты.  

Как было сказано выше, расценивать коронавирус как обстоятельство непреодолимой силы можно только применительно к конкретным обстоятельствам, сделавшим невозможным надлежащее исполнение условий конкретного договора.  Иными словами, необходимо установить причинно-следственную связь между введенными ограничениями и невозможностью исполнить обязательства по договору. На текущий момент, по мнению Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты, отсутствуют основания для свидетельствования обстоятельств непреодолимой силы по договорам аренды, так как введенные запреты и ограничения на обязанности по аренде напрямую не влияют. 
 
Каковы последствия действия обстоятельств непреодолимой силы?

Необходимо помнить, что действие обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих надлежащему исполнению обязательства, влечет освобождение лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство, от ответственности за такое нарушение. Непреодолимая сила не освобождает от исполнения самого обязательства, равно как и не прекращает его (если исполнение остается возможным после того, как обстоятельства непреодолимой силы отпали). В такой ситуации кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы. Применительно к аренде это означает, что даже в случае признания действия обстоятельств непреодолимой силы у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом. Необходимо отметить, что сам по себе запрет на осуществление какойлибо деятельности не влечет невозможности использования имущества арендатором (так, в помещении, как правило, находится имущество арендатора, которое остается там и в период приостановки деятельности, что делает невозможным использование помещения арендодателем). Арендатор в таком случае может быть освобожден лишь от уплаты штрафных санкций за нарушение договора. Настоятельно рекомендуем проверить свои договоры аренды на предмет указания в них условий о действии обстоятельств непреодолимой силы. Зачастую такие условия регулируют, как особенности представления документов, подтверждающих действие обстоятельств непреодолимой силы, так и последствия действия таких обстоятельств в течение определенного срока (как правило, предполагается возможность отказа любой из сторон от исполнения договора). Также следует учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от ответственности, лежит на должнике по обязательству (в данном случае, на арендаторе). 
 
Что предпринял федеральный законодатель?

В силу положений ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.  Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Режим повышенной готовности был введен в Санкт-Петербурге постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» с 13.03.2020. Таким образом, по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным в СанктПетербурге до 13.03.2020, федеральный законодатель предусмотрел обязательную отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Соответствующий правовой акт, устанавливающий требования к условиям и срокам такой отсрочки, Правительством Российской Федерации пока не принят. Кроме того, ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает право арендатора по договору аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Механизм реализации такого права законодатель не раскрывает. 
 
Что можно порекомендовать арендодателям?

В текущей ситуации развитие пандемии коронавируса повлекло возникновение разрушительных процессов в мировой экономике в целом и в экономике России в частности. В сложившихся обстоятельствах необходимо помнить, что арендодатели и арендаторы, по сути, находятся в одной лодке, раскачивание которой закончится плохо для всех. Ни одна из сторон не сможет существовать без другой. По этой причине мы настоятельно советуем арендодателям и арендаторам договариваться друг с другом об изменении условий договоров аренды с целью совместного преодоления кризисной ситуации. 

Если об изменении условий договориться не удалось, то мы советуем расторгнуть договор или отказаться от его исполнения, так как действующий договор с потенциально неплатежеспособным арендатором становится проблемой для арендодателя (более сложный и долгий, зачастую судебный, процесс расторжения договора; невозможность сдать помещение в аренду новому арендатору; туманные перспективы взыскания задолженности по арендной плате). Необходимо помнить, что в случае недостижения сторонами договоренностей, их спор будет разрешен только судом (при этом мы полагаем, что суды после снятия ограничений, связанных с коронавирусом, будут серьезно перегружены).  
 
В период действия ограничительных мер мы перешли на дистанционную работу, и адвокаты нашего бюро всегда готовы оказать Вам поддержку, как в части сопровождения переговорного процесса с Вашими арендаторами, так и в части сопровождения возможных в будущем судебных споров. 
 
Крепкого здоровья Вам и Вашим близким!