Высший Арбитражный Суд подготовил проект изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», касающихся последствий заключения договоров аренды 2 и 3 марта 2013 года.
Напомним, в связи с поправками, внесенными в ст.ст. 609, 651, 658 ГК РФ Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013 года отменялись требования о государственной регистрации долгосрочных договоров аренды.
Такой подход означал, что на практике помещение могло быть неоднократно сдано в аренду без возможности арендатора проверить данное обстоятельство. В связи с резкой критикой со стороны профессионального сообщества законодатель поспешил исправить указанную норму.
Однако соответствующие положения Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» вступили в силу только 4 марта 2013 года. В связи с этим осталась возможность заключить договоры аренды без регистрации 2 и 3 марта 2013 года.
Данное обстоятельство привело к злоупотреблениям со стороны недобросовестных арендодателей, в связи с чем ВАС РФ и подготовил указанные изменения в Постановление Пленума.
Согласно проекту теперь, при рассмотрении споров, касающихся споров из договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 года на срок не менее года, судам следует учитывать, что в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды при переходе права собственности на недвижимое имущество.
Такой подход, с точки зрения закона, является нарушением прав добросовестных арендаторов, заключивших долгосрочный договор аренды в указанные даты, поскольку ограничивает их права по сравнению с другими. Однако с учетом правовой ситуации в нашей стране, он представляется более чем обоснованным, поскольку позволит снизить риски недобросовестности арендодателей.
Лицам, пользующимся недвижимым имуществом на основании таких договоров, рекомендуется перезаключить их с целью проведения государственной регистрации.