ОБЗОР
Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
01 июля 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
Данный закон вносит существенные изменения в порядок выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых ими объектов недвижимости, являющихся государственной или муниципальной собственностью.
С самых первых дней действия Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) высказывались разнообразные предложения, направленные на расширение сферы действия этого закона и предоставление как можно большему количеству предпринимателей возможности приобрести арендуемое ими имущество в собственность.
Что же принес нам новый закон? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
1. Увеличение срока, в течение которого можно воспользоваться правом выкупа.
С момента появления в России права выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества им воспользовалось не такое уж большое число предпринимателей. Это обусловлено рядом факторов. Здесь и кризисные явления в экономике, и недостаток денежных средств для покупки недвижимости даже в рассрочку, и имеющая место практика фактического завышения «рыночной» цены выкупаемого объекта. Нельзя сбрасывать со счетов и практику приватизации жилья, которая показала, что в последний момент появляется много желающих воспользоваться предоставленными им правами, но еще большее число людей хочет, чтобы сроки реализации этих прав продлили.
Так случилось и с Федеральным законом №159-ФЗ. Сначала законодатель ограничил право выкупа 01 июля 2010 года, затем «днем икс» стало 01 июля 2013 года, и, наконец, комментируемым законом сроки выкупа продлены до 01 июля 2015 года. Так что времени опять много.
2. Изменение порядка расчета срока аренды, дающего право на выкуп объекта недвижимости.
Ранее действовавшая редакция Федерального закона №159-ФЗ предполагала, что правом выкупа могут воспользоваться предприниматели, которые арендовали имущество в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона (таким днем было 05 августа 2008 года).
Таким образом, право выкупа действовало только в отношении тех объектов, срок аренды которых начался 05 августа 2006 года или ранее. Это, что довольно естественно, не давало права выкупа, в частности, тем предпринимателям, которые заключили договоры аренды уже после вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ. Иными словами, невозможно было специально получить в аренду какой-либо привлекательный объект, а потом просто выкупить его.
Но теперь этот бастион пал. В соответствии с принятыми поправками воспользоваться правом выкупа недвижимости могут арендаторы, во владении или пользовании которых имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находится непрерывно в течение двух и более лет. То есть срок аренды должен был начаться не позднее 01 июля 2011 года.
Безусловно, это довольно существенно расширит круг потенциальных приобретателей государственного и муниципального имущества.
Необходимо отметить, что это изменение не касается объектов, включенных в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Но о таких объектах законодатель тоже позаботился. Впрочем, обо всем по порядку.
3. Возможность выкупа «невыкупаемого» имущества.
В процессе принятия Федерального закона №159-ФЗ законодатель оставил лазейку для государственных и муниципальных органов, которая позволяла избежать выкупа имущества. Речь идет о положениях Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Так, ч. 4 ст. 18 указанного Федерального закона предусматривала, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).
Государственное и муниципальное имущество, включенное в такие перечни, могло быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Казалось бы, чудесная инициатива, нацеленная на благо и процветание бизнеса.
Но присутствовал в статье 18 и пункт 4.2. А он устанавливал, что имущество, включенное в перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество.
Между 05 августа 2008 года (напомним, дата вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ) и 01 января 2009 года (дата начала реализации права выкупа по заявлениям предпринимателей) в Российской Федерации произошел невиданный всплеск «поддержки» малых и средних предпринимателей со стороны государственных и муниципальных органов. Повсеместно утверждались перечни, в которые включались лучшие объекты недвижимости.
Не отстал и Санкт-Петербург. Наш перечень был утвержден распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.2008 № 237-р. Естественно, в нем мы можем увидеть адреса, которые вызовут зависть владельцев транснациональных корпораций. Они тоже хотели бы разместить свои офисы в этих зданиях и помещениях. Но, нет: «Пиво только для членов профсоюза», как учат классики отечественной литературы.
В результате подавляющее большинство ликвидных объектов, арендуемых малым и средним бизнесом, оказалось в категории «невыкупаемых». Исключение объекта из перечня через суд превратилось в довольно популярную юридическую услугу.
Надо признать, что судебные инстанции не остались в стороне и несколько скорректировали позицию слишком «заботливых» государственных и муниципальных органов.
Так, пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 предусматривал, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования Федерального закона №159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Самым известным примером реализации этой позиции является постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 № 9646/11 по делу № А40-97868/10-21-538.
Таким образом, «невыкупаемость» имущества, включенного в перечни, несколько пошатнулась. Однако, в целом, судебная практика была не слишком радостной для арендаторов.
Теперь законодатель, наконец, дал возможность арендаторам имущества, включенного в перечни, выкупить его. Для этого необходимо соблюдение двух условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01 сентября 2012 года находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (то есть, срок аренды должен начаться не позднее 01 сентября 2007 года);
2) арендуемое имущество включено перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Соответствующие уточнения были внесены и в Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Как указывалось выше, в Санкт-Петербурге перечень был утвержден 26 декабря 2008 года. То есть, уже 27 декабря 2013 года счастливые арендаторы объектов недвижимости, первоначально включенных в этот перечень, могут подать заявления на выкуп при условии, что действие их договора аренды началось не позднее 01 сентября 2007 года. Арендаторам, чьи объекты были включены в перечень позже, придется подождать или, как и прежде, воспользоваться услугами юристов для исключения объекта из перечня.
Комментируемое положение закона значительно расширяет круг объектов, доступных для выкупа. Однако, это в некотором роде может существенно подорвать материально-техническую базу, в частности, муниципалитетов. Ведь государственные и муниципальные органы фактически лишаются возможности воспрепятствовать выкупу самых «лакомых» объектов недвижимости, что может лишить их средств, получаемых от аренды.
В свое время соответствующие положения Федерального закона №159-ФЗ уже были предметом рассмотрения Конституционного суда РФ. Итогом стало вынесение постановления от 20.12.2010 № 22-П.
Подтвердив конституционность норм Федерального закона №159-ФЗ, суд, тем не менее, в своем постановлении отразил ряд моментов, которые, по сути, стали бомбой замедленного действия для комментируемых поправок в законодательство.
В частности, Конституционный суд обратил внимание на несколько моментов:
1) Соблюдение баланса между интересами поддержки малого и среднего предпринимательства и самостоятельностью местного самоуправления в распоряжении муниципальной собственностью обеспечивается, в частности, предоставлением органам местного самоуправления возможности утверждать перечни муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), используемого для поддержки предпринимательства и не подлежащего отчуждению в частную собственность.
2) Установленные Федеральным законом №159-ФЗ обременения муниципальной собственности представляют собой, по сути, разовую меру, поскольку распространяются лишь на арендуемое имущество, которое находилось во владении арендаторов до дня его вступления в силу, т.е. не предусматривают преимущественного права на приобретение объектов муниципальной собственности, переданных в аренду впоследствии.
3) Положения Федерального закона №159-ФЗ не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.
Что же видим теперь, после изменений закона?
Имущество, включенное в перечни, можно выкупить, то есть, с точки зрения Конституционного суда РФ, если следовать его логике, отраженной в постановлении от 20.12.2010 № 22-П, произошло нарушение баланса между интересами поддержки предпринимательства и самостоятельностью местного самоуправления в распоряжении имуществом.
Исчезла и «разовость» мер, так как закон предполагает теперь выкуп имущества, предоставленного в аренду после вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ.
На эти моменты указывалось и в процессе принятия комментируемых изменений. Так, на нарушение положений постановления Конституционного суда РФ от 20.12.2010 № 22-П указывали в своих заключениях Комитет Государственной Думы по вопросам собственности, Комитет Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления, а также Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера.
Итогом такого противоречия может стать обращение какого-либо государственного или муниципального органа в Конституционный суд РФ на предмет проверки соответствия Конституции РФ уже новых положений Федерального закона №159-ФЗ, в частности, части 2.1 статьи 9. И с учетом предыдущей позиции конституционных судей итог этого рассмотрения не представляется столь однозначным.
4. Снятие ограничений по площади выкупаемого объекта.
Предыдущая редакция Федерального закона №159-ФЗ предусматривала возможность выкупа объектов, площадь которых не превышала установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения.
В Санкт-Петербурге такое значение было установлено Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге». Согласно положениям этого закона, выкупу подлежали объекты, площадь которых не превышала 500 кв.м.
С 01 июля 2013 года ограничения по площади выкупаемого объекта полностью сняты.
5. Уточнения по предельным значениям рассрочки платежа.
Федеральный закон №159-ФЗ всегда предусматривал возможность оплаты имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в рассрочку. Право на установление срока рассрочки оплаты такого имущества законодатель предоставил субъектам Российской Федерации.
Если же субъект Российской Федерации не воспользовался своим правом на установление такого срока, то соответствующие полномочия имелись у Правительства РФ.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 № 961 предельный срок рассрочки оплаты составлял три года.
Теперь же законодатель напрямую в новой редакции Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрел, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, применяется срок, равный трем годам.
Стоит отметить, что трехлетний срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества и так был установлен нормами уже упоминавшегося Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137, так что в этой части изменений для предпринимателей Санкт-Петербурга не произошло.
6. Возможность оспаривания размера рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Одним из проблемных мест прежней редакции Федерального закона №159-ФЗ был вопрос о процедуре оспаривания размера рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Дело в том, что нормами закона было предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства обязан подписать договор купли-продажи арендуемого имущества в течение тридцати дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. По истечении указанного срока арендатор утрачивал преимущественное право на выкуп объекта.
Зачастую о цене объекта арендатор узнавал из проекта договора. Как мы понимаем, за тридцать дней невозможно оспорить результаты оценки в суде. В связи с этим возникало множество проблемных ситуаций.
Новая редакция закона прямо предусматривает возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Более того, теперь закон предусматривает приостановление течения тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Такая новелла позволит арендатору смелее подходить к вопросу об оспаривании оценки объекта, не боясь утратить преимущественное право выкупа даже в случае проигрыша в суде.
7. Предоставление возможности повторного обращения с заявлением о выкупе.
Новая редакция закона предусматривает возможность повторного обращения арендатора с заявлением о выкупе арендуемого им имущества даже в том случае, если ранее ему было отказано в выкупе по причине несоответствия срока аренды объекта и (или) предельного значения площади арендуемого объекта.
Таким образом, воспользоваться новеллами законодательства о выкупе смогут и те арендаторы, которые ранее уже обращались в государственные или муниципальные органы с отрицательным результатом.
Кроме того, для объектов недвижимости, находящихся в процессе приватизации (реализации) на 01 июля 2013 года, предусмотрена необходимость соблюдения государственными, муниципальными органами и унитарными предприятиями преимущественного права арендаторов таких объектов, исходя из положений Федерального закона №159-ФЗ в новой редакции. Исключение из этих правил делается только, если на 01 июля 2013 года уже опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
Необходимо отметить, что указанная категория объектов (в отношении которых на 01 июля 2013 года уже опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием) вообще выводится из сферы действия Федерального закона №159-ФЗ.
По нашему мнению, в целом, комментируемый закон дает представителям малого и среднего бизнеса большие возможности в части выкупа арендуемых ими объектов недвижимости, что должно привести к увеличению числа обращений с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа. Государство же, в очередной раз, пытается стимулировать граждан к приобретению имущества в частную собственность. Насколько удачной будет эта, далеко не первая попытка, покажет время.
Автор обзора -
Адвокат Владислав Шестаков