18 июня 2011 г. вступил в силу Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).
Основной целью данного Закона является совершенствование системы управления многоквартирными домами во всех ее аспектах, включая регулирование порядка, создания и функционирования товариществ собственников жилья (ТСЖ).
В частности, при строительстве нового дома потенциальные собственники теперь не вправе создавать ТСЖ: статья 139 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), регламентировавшая создание таких ТСЖ, утратила силу. Не секрет, что в подобных ситуациях ТСЖ фактически создавалось и контролировалось застройщиком, что вело к существенному нарушению прав приобретателей жилья в новых домах.
Существенно ограничена новым Законом возможность создания единого ТСЖ для нескольких многоквартирных домов. С момента вступления Закона в силу общее число квартир в таких домах не может превышать 30. В такой ситуации становится невозможным создание одного ТСЖ для нескольких домов в районах типовой массовой застройки. Несколько смягчает ситуацию лишь то обстоятельство, что действие новой редакции не распространяется на уже существующие ТСЖ.
Также, теперь при создании ТСЖ необходимо учитывать, что протокол, содержащий решение о создании подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений, и на государственную регистрацию ТСЖ помимо указанного выше протокола, устава товарищества, представляются сведения о всех лицах, проголосовавших за создание ТСЖ.
Кроме того, новая редакция ст. 143 ЖК РФ предусматривает, что в ТСЖ должны вестись реестры, в которых должны указываться сведения о собственниках, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При этом в соответствии с п.9 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию такого реестра в уполномоченный исполнительный орган власти. Появилась в новой редакции ЖК РФ и обязанность ТСЖ в определенный срок уведомлять уполномоченные органы исполнительной власти о внесении изменений в устав товарищества.
Интересно, что теперь в соответствии с положениями ст.147 ЖК РФ член правления товарищества не вправе совмещать свою деятельность с работой в товариществе по трудовому договору.
Законом более детально регламентирована компетенция общего собрания членов товарищества, детализированы права как членов ТСЖ, так и собственников, не являющихся членами ТСЖ в многоквартирном доме. В частности, положениями ст. 143.1 ЖК РФ определен перечень документов и информации, которые должны быть предоставлены товариществом по запросу указанных лиц.
С момента вступления Закона в силу введена новая форма управления в многоквартирном доме, не управляемом ТСЖ либо жилищным кооперативом, с количеством квартир более 4-х. В таком доме собственники, согласно ст. 161.1 ЖК РФ, обязаны создать совет многоквартирного дома.
Не может остаться без внимания и тот факт, что в России начинается масштабная компания по проверке законности деятельности существующих ТСЖ.
Так, в срок до 01 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации заверенные председателями товариществ копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ.
В свою очередь уполномоченные органы до 01 марта 2013 года обязаны проверить правомерность принятия решений о создании товариществ собственников жилья, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства указанные органы вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах.
Кроме того, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, предпринимательскую деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, на день вступления Закона в силу в трехмесячный срок обязаны уведомить уполномоченные органы исполнительной власти о начале осуществления соответствующих видов предпринимательской деятельности.
Стоит отметить, что все упомянутые новшества, за редким исключением, не коснулись деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. При регистрации и создании юридических лиц этих организационно-правовых форм по-прежнему не нужно подавать сведения на всех собственников, проголосовавших за создание такого кооператива, вести реестры, а члены правления соответственно вправе совмещать свои функции с работой в кооперативе по трудовому договору. Однако ст. 116.1 ЖК РФ для них установлены несколько иные ограничения.
Однако в сферу регулирования Закона попали не только положения об управлении многоквартирными домами.
Так, например, новым Законом, уточнен состав имущества, являющегося общей собственностью собственников жилья в многоквартирном доме. В связи с этим положения ч. 1 ст. 36 ЖК РФ стали более конкретными.
Для принятия решения о проведении текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома в настоящее время уже не нужно получать квалифицированное большинство голосов собственников (2/3). Достаточно и простого большинства.
Не может не вызвать удивления новая редакция ч. 1 ст. 47 ЖК РФ. В соответствии с ней заочное собрание собственников помещений многоквартирного дома может быть проведено только в случае отсутствия кворума на очном собрании. Иными словами, проведение заочного собрания без предшествующей этому попытки созвать «живое» собрание с момента вступления Закона в силу становится невозможным.
Заметим, что сейчас в Государственной думе РФ рассматривается еще один законопроект, связанный с деятельностью ТСЖ. В случае его принятия при регистрации ТСЖ в связи с его созданием или смене руководителя товарищества, дополнительно в регистрирующий орган необходимо будет представлять нотариальные копии документов, подтверждающих, что руководитель ТСЖ является собственником помещений ТСЖ. Кроме того, законопроектом предполагается вменить регистрирующему органу в обязанность проводить проверку достоверности сведений, содержащихся в представленных ТСЖ для государственной регистрации документах.