31.12.2010 г. частично вступил в силу федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Данный закон значительно изменяет и дополняет старый порядок регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Большинство нововведений вступят в силу 01.07.2011 г.
С 01.07.2011 г. такое административное правонарушение, как использование земель не по целевому назначению, получает новое прочтение в части дополнения его новым квалифицирующим составом: неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельского хозяйства в течение 3 и более лет со дня возникновения права собственности влечет за собой наказание в виде денежного штрафа в размере от 2 до 5 тыс.руб. для граждан, от 4 до 6 тыс.руб. для должностных лиц, и от 80 до 100 тыс.руб. для юридических лиц.
С 01.07.2011 г. получает более подробную регламентацию механизм принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Лишение прав может быть инициировано в случае, если вследствие использования участка происходит существенное снижение плодородия земли или ухудшение экологической обстановки, либо собственник в течение 3 и более лет подряд не использует участок по назначению. Критерии и признаки вышеперечисленных нарушений должны быть установлены Правительством РФ. Сначала лицо подвергается административному наказанию, а если нарушение не устраняется в установленный срок, осуществляется принудительное изъятие участка в судебном порядке. Затем изъятый участок продается с публичных торгов. В случае признания торгов несостоявшимися такой участок может быть приобретен в муниципальную или государственную собственность.
Начиная с 31.12.2010 г. сельхозорганизации и КФХ вправе приобрести в собственность муниципальные или государственные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, по цене, установленной субъектом РФ, но не выше 15 % от кадастровой стоимости (ранее – не выше 20%). Более того, отныне субъекты РФ вправе устанавливать случаи бесплатного предоставления таких участков.
Нововведения коснулись и порядка оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
С 31.12.2011 г. предусматривается возможность лица отказаться от права собственности на земельную долю без выделения земельного участка в счет нее. Отказ от такого права подлежит государственной регистрации на основании соответствующего заявления правомочного лица, после чего право собственности на этот участок возникает у муниципалитета, на территории которого находится данный участок.
С 01.07.2011 г. предусматривается право органа местного самоуправления продать земельную долю сельхозорганизации или КФХ, использующим соответствующий участок, по цене, определяемой как произведение 15 % кадастровой стоимости 1 кв.м. такого участка и площади, соответствующей размеру этой доли. При этом муниципальный орган обязан опубликовать соответствующую информацию о возможности приобретения в собственность доли в течение 1 месяца со дня возникновения права собственности на нее, а если в течение 1 года никто из указанных лиц не заключит сделку купли-продажи, то муниципальный орган обязан выделить земельный участок в счет принадлежащей ему доли, не нарушая при этом требований закона к образуемым долям.
С 31.12.2011 г. законодательно установлено, что при смене собственника земельной доли не требуется вносить изменения в договор аренды соответствующего земельного участка
С 01.07.2011 г. совершенствуется правовое регулирование невостребованных долей.
Невостребованными могут быть признаны земельные доли:
- принадлежащие гражданину, который не распорядился ими в течение 3 лет;
- собственник которых умер, а наследники отсутствуют или отстранены от наследования, не приняли наследство, отказались от его принятия без указания других наследников, в чью пользу произошел отказ, а также в иных случаях, установленных законом.
Муниципальный орган, на территории которого расположены земельные участки, находящиеся в долевой собственности, имеет право признания за собой права собственности на невостребованные земельные доли. Такое признание прав муниципальной собственности возможно только в судебном порядке и после осуществления ряда обязательных действий.
В соответствии с законом муниципальный орган должен составить список долей, могущих быть признанными невостребованными, затем не позднее чем за 3 месяца до созыва общего собрания участников общей долевой собственности (далее – ОС) опубликовать его в СМИ, определенных субъектом РФ, и передать его на на утверждение ОС. Лица, считающие включение их в такой список необоснованным, вправе заявить об этом в установленном порядке. В случае если в течение 4 месяцев со дня опубликования списка ОС не приняло никакого решения по вопросу о невостребованных долях, муниципалитет вправе утвердить список самостоятельно.
С 01.07.2011 г. устанавливается единый механизм выделения земельных участков в счет земельных долей, находящихся в муниципальной и частной собственности.
Земельный участок может быть выделен двумя способами:
1) На основании решения ОС, с одновременным утверждением проекта межевания, перечнем собственников образуемых участков и размером их долей в праве общей собственности. При соблюдении этих условий дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого участка не требуется.
2) При отсутствии решения ОС, после прохождения собственником доли процедуры межевания и согласования границ и местоположения образуемого участка в порядке, установленном законом. Споры о размере и границах участков рассматриваются в суде.
Заключительным этапом выделения является осуществление кадастровых работ в отношении выделяемого участка.
Особенность муниципальной собственности заключается в том, что земельные участки выделяются прежде всего из сельскохозяйственных земель худшего качества или неиспользуемых вовсе. Более того, не позднее 2 недель со дня возникновения у него права собственности на выделенный земельный участок орган местного самоуправлении обязан опубликовать информацию о возможности его приобретения (на условиях, определенных законом). Для КФХ и сельхозорганизаций, в пользовании которых находится такой участок, предусматривается право заключения договора купли-продажи или аренды участка без проведения торгов.
С 01.07.2011 г. вступают в силу положения, касающиеся компетенции общего собрания участников долевой собственности. В законе установлен перечень полномочий ОС, в том числе, право на определение лица, уполномоченного осуществлять действия при согласовании границ земельных участков, проведении кадастровых работ, госрегистрации прав на недвижимость, аренде и некоторые другие действия, входящие в компетенцию ОС. Интересным является то, что для подтверждения своих полномочий такому лицу достаточно предъявить выписку из соответствующего протокола ОС или его копию.
Утверждены перечень лиц, по инициативе которых может быть созвано ОС, порядок извещения надлежащих лиц о его проведении, условия признания ОС правомочным, порядок допуска к участию в ОС и некоторые иные моменты. Голосование на ОС должно быть открытым, а решение считается принятым при соблюдении условий, определенных законом. Причем чтобы обеспечить равные условия при подсчете голосов, размеры долей участников должны быть определены единообразно, в соответствии с требованиями закона. Регламентирован также порядок составления, подписания, хранения протокола ОС.
В целях наиболее полного регулирования и охвата правоотношений, возникающих в сфере оборота сельскохозяйственных земель, соответствующие изменения вносятся сразу в несколько НПА: ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельный кодекс, Кодекс об административных правонарушениях.