17 июня 2010 года принят Федеральный закон №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российский Федерации» (далее – Закон), в соответствии с которым в ряд нормативных актов внесены изменения, направленные на защиту интересов дольщиков.
На практике давно сложилась ситуация, когда застройщики делают все возможное, что бы обойти требования законодательства РФ долевом строительстве, направленные на защиту дольщиков. Принятие Закона еще одна попытка законодателя защитить права участников долевого строительства от злоупотреблений со стороны застройщиков.
Наибольший интерес представляют изменения, внесенные непосредственно в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с данными изменениями договор участия в долевом строительстве теперь рассматривается лишь как один из способов привлечения денежных средств граждан наравне с выпуском жилищных сертификатов и привлечения денежных средств жилищными кооперативами. Привлечение денежных средств граждан для целей долевого строительства в нарушение установленных способов запрещается. При этом сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная с нарушением законодательства, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Существенно изменены положения ст. 18 указанного закона, регулирующей возможности использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, а именно: законом теперь четко определены цели, на которые застройщик может потратить привлеченные денежные средства, что ограничивает возможности застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами. Однако при этом в законе предусмотрена возможность получения от участников долевого строительства денежных средств в счет оплату услуг застройщика, которые расходуются застройщиком по своему усмотрению. В случае нарушения застройщиком предусмотренного целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
Кроме того, в соответствии с изменениями, внесенными Законом, застройщиком может быть лицо, которому земельный участок для строительства объекта недвижимости предоставлен на праве субаренды. Данное положение уменьшает гарантии соблюдения прав дольщиков, поскольку их интересы ставятся с зависимость от судьбы договора аренды, на которую лицо, привлекающее денежные средства, никак не влияет.
Основные изменения, внесенные в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заключаются в указании на недопустимость истребования органом, осуществляющим государственную регистрацию документов, которые ранее уже предоставлялись при регистрации первого договора с застройщиком. Следует также отметить, введенную обязанность регистрирующего органа в течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации уведомлять об этим уполномоченный контролирующий орган.
Также изменен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», однако данные положения внесены в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части определения порядка погашения, которым следует руководствоваться при осуществлении указанного регистрационного действия.
Кроме того, внесены изменения в ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии с которыми действие указанного закона прямо распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
Следует отметить, что реализация указанных нововведений гарантируется рядом дополнений, внесенных в КоАП РФ. В частности, изменена редакция статьи 14.28 КоАП, позволяющую привлекать к ответственности лиц, недобросовестно привлекающих денежные средства граждан, для целей, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию. Кроме того, внесено примечание, согласно которому административная ответственность должна наступать в каждом случае неправомерно привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Также в законодательство внесены изменения, касающиеся предоставления застройщиками отчетности, и оформления прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Закон вступил в силу 21 июня 2010 года, за исключением положений, касающихся внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ.